王健林万达文旅城重资产版块“骑虎难下”？乐园或将成为锈迹斑斑的过山车？赵旭州为孙宏斌剖析现状困局、指明去路

发布时间：2019-1-4 浏览次数：1434次

　　关于万达文旅城，它主要有四个核心功能板块，包括乐园、秀场、酒店群、mall，除此之外还有一部分配套型的街区、酒吧街等。接下来将对文旅系统的自我经营能力和属性进行详细分析。

一、乐园
　　提到乐园我们都能够想到，当年王健林先生有一句调侃说他要围堵迪士尼，让迪士尼很多年不能盈利。王先生称他可以建很多万达乐园，而迪士尼就是一个点，万达能够以面取胜。而实际情况似乎并没有那么乐观，主要原因有三个。
　　1、万达乐园没有IP
　　迪士尼是靠IP取胜的,通常游客去迪士尼看的是童年的记忆、情怀和卡通偶像,而不仅仅是过山车。万达乐园没有IP，光靠过山车和新奇特的游乐体验很难形成核心竞争力。即便是有IP的迪士尼乐园，它在全世界盈利的项目也是很少的。例如法国巴黎的迪士尼经营25年亏了23年。再比如，香港迪士尼已经连续亏损好几年。原因在于整个乐园这个业态属性在发达世界是呈现夕阳西下的发展趋势的，孩子们不愿意进乐园玩或者是玩过一次不想再去第二次，而且大多数人是奔着IP去的，有IP都不赚钱更何况没有IP呢？
　　2、乐园有强烈的分时性
　　不放假孩子不去、下雨天、严寒、酷暑都不能去，几乎把大量的时间都变成沉没成本停在那里。一个人坐过山车也要开，就像看电影一样，一个人看一场电影和一百个人看一场电影都要开，成本是一样的，乐园典型这种类型又分时性很强。
　　3、乐园的人群覆盖度很低
　　乐园并不像吃饭用餐一样，人人带一个嘴都要吃饭。去过乐园的人都知道，它有两个明显的特性，一消费频率低，二只适用于以孩子为单位的小群体，小青年以外的其他的群体不愿意去坐过山车，不愿意去乐园，所以它的覆盖度不高，需求也是非刚性的。最重要的是，一个乐园通常要辐射几亿人，结果万达却建了那么多乐园，另外现阶段乐园在中国的竞争是过剩的。现在中国广大的三线城市往上都有乐园，深圳就连社区里都有社区乐园，里面摆着很小的一个过山车，坐一次只需几块钱。从长期看乐园将会变成锈迹斑斑的过山车，不是一个好题材，资产过重、分时性强、没有IP、覆盖度低，其实不挣钱，但是维护成本却很高。大家千万别小看这项支出，万达乐园+万达剧院，光是自己的人员和运营成本一个项目一年就要花两个亿，成本相当高。由此看来，乐园的发展前景并不乐观，短期看不盈利，长期看不是朝阳性产业，没有蓝图，不是蓝海。

二、秀场
　　例如武汉的汉秀，它也属于重资产业态，采用专门的建筑，五星级投入，豪华的设施设备，建了一个非常漂亮的剧院，给自己编排了一档节目，这节目都是国际演员豪华阵容长期训练，甚至有些要训练个把年才能呈现一个非常漂亮的表演，但很多人一生只看一次，这就是秀场的特性。有过看“秀”经历的人都知道，一个节目大概一辈子只会看一次。虽然有些人会说，宋城搞了个千古情不是盈利吗？实际上它是不可复制的，把它搬到南昌看能盈利吗？搬到武汉看能盈利吗？秀场有非常强烈的特性，例如它坐落在某个城市，那么该城市是强大的旅游基因的城市吗，它的创意是不是真的入木三分，非常深刻，这些都很关键，但实际操作起来却很难。基本是一生看一次，但维护成本却极高，像大剧院基本上只会在有节目的时候才会用到，所以它就会变成一种N多时间不使用，使用了只能使用四五十分钟这么一个东西。绝大多数时间是沉没成本，在那趴着、卧着、躺着不被使用，过于重资产。秀场这个板块靠重资产加高创意支撑，不是一个好的持续性资产。

三、酒店群
　　酒店大家都很熟悉，这个行业太成熟了，就连一个健康的五星级酒店回报率也就10%，前提还是它的入住率要达到80%以上。而万达城除了在旅游热点区域类似于西双版纳这些地方，其他广大的地方入住率可能都在60%以下，没有那么热。但成本一家店一年要均摊到5000万左右，重资产、物业支持、豪华装修、回报非常低，就算是健康才10%，稍微不健康就亏损。所以可能一家万达酒店在旅游区域是赚钱的，但如果看总体报表的话， 13家万达城里边很多个酒店群合并起来并不赚钱。

四、万达Mall
　　万达mall是里边看起来唯一一个相对健康、相对常态的资产和业态。实际上它是放大版的万达城市广场，里边加入了一些特色业态，例如室内游乐园、室内滑雪场等等，规模相对来说有扩大。一般一个万达城市广场是10到15万方左右，而万达城里面的万达mall大约要达到30万方左右，里面加一些滑雪、乐园等特色业态。但从本质上来看，它跟城区里面的城市综合体和购物中心相比，并没有核心竞争力的个性化凸显。例如，零售品牌的组合有没有变化，是不是有高端品牌组合能形成量，是不是有折扣类的，类似于奥特莱斯那样的吸引力，餐饮是不是做的特别强大，能够形成在当地的核心巨无霸的色彩，实际上都没有。那整个板块为什么说它健康呢？因为它产权集中，经营权分散，采取的是租赁模式。产权集中，里面几百个商家是用租赁的形式来入驻的，即商家会定期交租金给公司，那租金就成了公司的回报。运营成本则是通过物业管理费用和运营增值服务来均摊，船小好调头，如果这个商家不合适可以换一个。虽然这个经营也不那么乐观，但它至少可以调头，可以实现经营权的分割，而乐园和秀场都无法实现经营权分割，它是一个集团化的经营，也是集团化的产权，所以会变成烫手山芋，资产难以调头、难以分割。各位不要小看这件事情，在中国成功的商业不动产所拥有的共性中，产权集中，经营权分散是几乎所有的共性。好调头，可以分散，可以做调整，这一百个商家不行可以换另外一百个，档次也可以调，但是乐园怎么调、怎么切割？难道把这一个过山车租给一个人，把那个升降机租给一个人吗？那要怎么样去通票，怎么样去做管理，谁去做，这些都无法实现，所以会变成烫手山芋。
　　有些人会说，不就是一个乐园，不就是一个秀场，亏点钱，能亏多少？实际上，13个万达城里加起来的自持物业在文旅板块1000万平方米，假设一平方米作价1万块钱的话，要1000个亿的资产，要持续性、滚动性的投入，不断的给它灌溉、培育。上面提到的这几个业态都不具备长期爆发性成长的可能性，如果做不好的话甚至全是亏空。尽管卖住宅可以获得很多利润， 13个万达城里面的住宅规模有5000多万平方米，那就意味着将能卖近10000个亿的销售额，按照10%的利润算也能盈利1000亿，但这1000个亿的房地产销售利润如果投入在对自持和持续性经营性的培育上，每个项目在十年左右会干空，很难实现自我盈利，所以必须做调整。千万不要被傻大黑粗的故事迷惑，一定出现过剩的情况，后果不堪设想，而且这种过剩目前在国内已经出现了，类似于乐园、文旅这种大跃进、白热化、往上怼的情况。

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