融创收购万达文旅城，或将成为烫手山芋？商业地产竞争白热化，“谁”才是未来风向？赵旭州工作室为大家揭开层层迷雾。

发布时间：2019-1-3 浏览次数：1503次

　　今天就从孙宏斌先生收购13个万达文旅城这件事情开始，来剖析一下万达文旅城。选择万达文旅城的原因在于它属于当红热 门话题，不管是文旅还是万达文旅都是当下最热的话题之一，孙宏斌先生又把万达文旅城收购了，这一话题就更热了，所以值得 品味一下，争取能够在里边吸收一点营养，吸取一点借鉴，也借此机会争取能够给到孙宏斌先生一些建议。不管他是否能够认同 这个建议，这是我们作为业界者发声时候的道义，没有别的意思，仅为我们是做这个行当的人，在这个节点应该发出声音。

　　首先来看万达文旅城的发展模式，主要表现为以下三个方面：

一、以文旅为题材大规模圈地。

　　众所周知，以住宅地产和单纯的商业来开发是拿不到如此大规模体量以及如此便宜的土地的。因为中国的房地产开发走到现 在黄金时代已经过去，有人说它现阶段处于白银时代，其实这一评价都太高。限售、限购、限贷，在金融上得不到支持，竞争非 常急促，发展收缩，才是中国房地产的现状。纯商业地产竞争白热化到处都在开发，过剩、空置现象层出不穷，在这一节点上迎 来了文旅地产的黄金期。原因在于旅游发展是井喷的，在国内的旅游，好一点的景区基本上年成长率是30% ，一些热点区域甚至 能达到50%的成长率，这是非常惊人的。因此，以文旅为题材做一个大规模的规划和圈地这是战略上成功的第一步，也是这个模 式的起点。

二、用房地产的销售收入来实现滚动开发。

　　在每一个万达文旅城，文旅的核心建设板块要投入上百亿的金额，那么这笔钱从哪来？总不能自己掏腰包来建上百亿的东西 ，所以只能通过房地产销售收入实现分批次的滚动开发，因此卖房子就显得尤为重要。每一个万达文旅城在起步阶段都推出大量 的住宅物业做销售，并且销售的都挺好。之所以能够成功原因在于它的题材好，售价便宜，规模大，营造的整体功能和配置好， 所以它用房地产的销售实现滚动开发。从启动层面上观之这实际上是个地产类的项目。

三、通过房地产回收的利润来填补文旅的“坑”。

　　这个观点或许会有争议，有很多人不愿意听，前面提到文旅是朝阳产业，发展很好，那为什么又说是坑呢？原因在于文旅项 目在短期和中长期内都无法实现自我盈利。故事或许很性感，但落地下来也许是个烫手山芋。

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