商业地产的未来是商业地产运营！

发布时间：2019-8-8 浏览次数：976次

以购物中心为例，国内商业地产运营大多项目操盘手，是由初期的传统住宅招商人员转变成进来，真正的商业操盘高手占极少数，但大多数开发商做为业主也并不是注重这一块儿內容，大部分开发商注重招商早期怎样把商家忽悠进来，就自我感觉成功了99%。

这导致了中后期项目运营艰难，商家挣不上钱，又沒有好的品牌营销展现，使得大部分商业地产运营项目在后期出現了商家欠租、撤店等主要问题。

因此验证了什么？一个设计的再多的商业地产运营项目，沒有创新、出色、专业的经营，也没法长期运营下来，只有好的商业经营能够确保商业项目的进行，这是根本，这也才算是真正的价值。

一、前期对于项目有合理的认知和规划

1.优质的地段与科学的商业设计

（1） 城市研究

城市研究分为几个方面，如南北地域、如气候分析、如城市政策、如城市规划等方面。比如北方城市四季分明，会导致在项目自身设计时有着供暖系统的设计，进而导致商业地产运营的建筑成本增加。

（2）人口研究

了解目标客群的消费理念与价值观，得知客户的价值取向问题这也是运营的基础。比如现在00后的存款是90后的两倍，他们的消费观念与60后的老板完全不同，这也是为什么这几年商业地产中的商户为何会演变成众多网红店批量产出的原因。

（3） 产业研究

从底层逻辑来讲，站在现在世界经济的主旋律的是产业分工形态，能源、资源、制造、农业、金融、文旅、科技研发和工业设计，已各自被几大板块划定了边界，而且会是数百年持续的形态。

（4）商圈

商圈也分增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。

以电影院为例，目前国内一线城市成熟商圈已趋于饱和状态，这是犹豫商圈内消费客流总数有限，商业地产运营项目却在不停增长。

一座商业综合体就有一家影院，十座可能就有十家，持续性商圈内的消费客流不变，假如这个商圈内再多出几家影院，势必导致商户盈收下滑甚至血本无归的情形存在，因为商业供应超过了总客流的临界值。

二、靠前期标杆项目展示强大的运营能力，让商户实实在在看到能盈利，在开业前制订相应的计划

1.选定合适的商户落位

让具有受到市场认可且与自身定位相契合的商户进场。招商先对自身项目有着清晰的认知后才去招徕，并达成合作共识。

2.制订认识系统及推广计划

在开业前制定项目业态认识系统，使消费者能深刻认识商业地产运营项目的业态功能、分布、定位和组合方式，消费者在认识到项目的业态后，再进一步地深入认识和了解项目内所引进的国内、国外等知名零售品牌以及这些品牌在国际上的相关地位。

3.制订有轰动性的市场推广计划

制订开业时对消费市场有轰动性的市场推广计划，使项目在开业时对所在城市的消费市场制造出轰动性的效应，从而使消费者清楚其所在城市有一个主题鲜明、业态合理、品牌林立的项目已正式开业。

三、开业后尽可能的达成前期的各项经营方案和规划，以系统的管理运营能力帮助中小商户

1.帮助商户经营

商业地产运营者一定要想尽办法来帮助这家店面成长，比如通过项目同类型产品销售数据比较之后，提供受欢迎产品与不受欢迎产品的对比模型以发现畅销品和滞销品、对商户的营运管理过程的采购产品、采购条件、店铺形象、促销方式、人员管理方式等各环节提供专业的有针对性的零售营运整改意见。尽可能的让他们度过第一年的经营期。

2.分享消费情报

对于商业地产项目消费者在不同位置、不同年龄、不同性别的消费者数据收集，并分享给商户，并对未来的三年内的消费趋势进行论证后相互进行策略调整。

真的就是真的，假的就是假的。共享经济模式本就是个谬论，地产和互联网都是旧有模式已没法支撑持续髙速发展，行业的玩法已在开始变化，谁先转的快谁就能活着。

但无论怎样去变化，只能从真实逻辑去推导，才能够持续生存下来。也不是靠营销、也不是靠金融，反而是靠消费者的认同才算是最后的壁垒。商业地产运营假如沿袭传统粗放经营的方式，路只会越走越窄。

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