商业地产-为何奥特莱斯难以经营？赵旭州工作室探索未来发展趋势

发布时间：2019-3-1 浏览次数：1427次

　　 一、 中国奥特莱斯行业成长历程

　　在度过了进入中国的“成长的烦恼”后，奥特莱斯正受到越来越多人的关注。在中国的商业地产市场，很难找到一种全国范围内的商业模式和盈利能力能与奥特莱斯相提并论的。

　　回顾奥特莱斯在中国的成长历程，可以发现它并非“生来多彩”，在中国，它也经历了所有业态，所经历过的混乱到有序的过程。

　　2002年，中国首个奥特莱斯项目——北京燕莎奥特莱斯一期A座面市，标志着奥特莱斯正式进入中国。

　　2003年，北京燕莎奥特莱斯一期B座开业及2006年上海青浦百联奥特莱斯开业后，国内出现大量使用奥特莱斯名义的项目，呈现出快速但混乱的发展状态；历经10年发展后，真正的奥特莱斯项目已逐渐稳定发展，但行业仍处于初期发展阶段，行业内各类型投资商不断出现。

　　2013年以后，奥特莱斯步入有序发展阶段。真正的奥特莱斯项目业绩逐年增加；2013年-2015年，国内奥特莱斯项目将达到开业高峰期，且平均商业建筑体量稳中带升，国外奥特莱斯运营商增加在中国的投资项目。

　　回顾这10年历程，可以发现：“品牌+折扣”是奥特莱斯发展的核心。目前，国内奥特莱斯项目引进了较多国际品牌，但国际一线品牌较少。国内奥特莱斯项目在品牌引入方面，通过各大开发商的良好运营，经过早期较难引进知名品牌的阶段，逐渐获得国际名品等品牌的认可。同时，在品牌引进方面，不同开发商的品牌资源优势也为奥特莱斯带来了更多样化的发展。

　　自奥特莱斯引入中国后，各项目引进的品牌也从早期以休闲运动及时尚服饰品牌的奥莱店为主、仅有个别国际名品店可同期开业的情况，逐渐发展成为各项目开业时，部分国际知名品牌可同期开业，但这与开发商是否有在国内已成功运营奥特莱斯项目为主要前提。大多数项目开业初期均面临招商难，尤其是国际一线品牌招商更难，多数项目通过开业后的持续成功经营方可吸引更多国际一线品牌陆续入驻。

　　二、 常见经营误区

　　虽然奥特莱斯项目在国内十分火爆，但是绝大多数都是以失败告终，原因究竟是什么？赵旭州工作室为你剖析经营奥特莱斯常见的几大误区，让开发商、运营商们更好的规避风险。那么究竟有哪些经营误区呢？

　　1、房地产开发公司房地产思维固化。

　　国内绝大多数房地产开发公司存在固化的房地产思维，通常他们会选择把房子卖掉。而实际上，想做奥特莱斯项目，首先就不能卖房子，产权要自持，这是重点。国内很多成功的奥特莱斯项目都是有国企背景的，只有极少数是私企，原因在于国企的产权都是自持的，掌握在自己手中，采用产权集中经营权分散的模式，把经营权租给商家自己收租，可以实现长久的收益。

　　而国内绝大多数房地产开发公司，是打着奥特莱斯的名号卖房子，房子卖了以后基本上不会长期对物业的增值和运营负责任。不花心思在运营上，却妄想通过奥特莱斯盈利，无异于痴人说梦，因此，一旦选择卖房子其实就已经不适合走奥莱这条路了。

　　2、前期缺乏结构性的算账。

　　目前，多数想要建奥特莱斯的公司都存在一个通病，在建设之前没有做一个结构性的算账。如果建一个奥特莱斯需要7万方的建筑面积，而你持有的面积刚好只有7万方，这种情况基本上就不适合做奥莱项目，因为后期需要有长期持续的经营性投入，而你没有多余的楼盘面积售卖来回笼资金，这样一来便会很容易陷入经营的困境。

　　相反，如果你持有100万平方米的物业，想建一个7万方左右的奥莱，那么成功的可能性则更好。原因在于奥特莱斯可以给剩下的90多万方溢价，尤其在地段稍差的位置，能增加其他物业的价值。原因在于，奥莱属于目的性购物、专门为打折而来的业态，有一定的目标性，有一部分人会为购买品牌产品而来。

　　奥特莱斯的亏损叫做战略性亏损，它提升了整个土地的地价，你可以在其他方面把钱赚回来。

　　3、招商过程中舍不得花钱。

　　做奥特莱斯的整体招商必须明确一点，它最大的成本在于招商，整个招商的过程是至关重要的，如果不是一个品牌化、系列化、非常有实力、有知名度的开发公司，招商就是拿钞票砸起来的，前期必须要花钱引入大牌、奢牌，这样才能带动其他品牌入驻，而绝大多数的开发商是舍不得投入这笔资金的，这也是国内80%的奥特莱斯难以成功的原因之一。

　　三、 未来发展趋势

　　1、奥特莱斯的连锁发展是大势所趋

　　连锁是商业发展的必然趋势。从欧美的发展经验以及国内的实际操作来看，未来奥特莱斯也必然和百货一样发展连锁。美国PRIME OUTLETS截至2008年12月发展了近200家连锁店。国内上海富克斯连锁在上海、山东等地也发展了四家大型连锁折扣店。从某种意义上来讲，奥特莱斯发展连锁要比百货发展相对更容易。因为奥特莱斯运作的成本和对地理位置以及物业条件相比百货而言要求要低，同时奥特莱斯的合作厂商更多的是一手厂商，相对而言，品牌的移植复制比百货更为容易。

　　2、奥特莱斯的功能性配套必不可少

　　目前东部发达地区顾客消费理念已经逐步从“购物休闲”向“休闲购物”进行转变，也就是说顾客在选择购物商场时将越来越注重商场的功能配套，包括餐饮、娱乐、休闲、购物等一站式服务。百货商场周边的功能配套一般相对比较齐全，而奥特莱斯商场由于地理位置不像百货商场那么优越，所以功能配套显得更为重要，最低要求是必须配套与客层消费能力吻合的快餐类餐饮。从上海金沙江路澳特来的经验来看，由于功能配套的缺乏，直接影响30％以上的销售额。

　　3、本土品牌轻奢品牌机会多

　　随着奢侈品控制扩张速度，奥特莱斯项目可加大力度引进轻奢侈品牌，还可引进符合项目定位的本土品牌。奥特莱斯的市场需求大，项目选址及品牌引进仍是吸引消费者的首要因素。

　　另外，奥特莱斯作为商业地产及旅游地产开发领域的热点产业，在经历众多失败项目后，需要重点考虑国际品牌进货渠道、增加文化休闲旅游体验式消费功能等问题，以突破其发展瓶颈。

　　随着电商对于传统百货、购物中心的冲击，以及旅游业的发展、交通的便利、消费者品牌消费意识趋于理性，越来越多的消费者开始前往奥特莱斯项目消费和体验。可以预见，中国奥特莱斯行业将迎来10年的黄金发展期。

•   上一篇：商业地产奥特莱斯，何为真正的奥莱？大师赵旭州：如何操盘、运营
•   下一篇：家居建材市场如何走出惨淡走向未来？唯有价值重构！家居市场竞争白热化，居然、宜家、红星，谁将脱颖而出？恩次方集团赵旭州喊话车建新