商业地产大变革期主力店头羊效应减弱，传统招商方式遭遇瓶颈！看恩次方淄博项目如何化零为整，汇聚主力业态进行破局

发布时间：2017-11-19 浏览次数：3319次

　　主力店是从美国传来的，英文叫anchor，是锚的意思。在商业地产界，主力店的概念一度非常盛行，传统上我们将主力店认为是整个业态产业链的龙头，拥有人气带动性高、集客能力强、品牌形象好、广告效应优、经营性稳定的优势，如果没有主力店就像一个船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。也就是说整个商业体是一群羊群，如果没有领头羊，其他的羊就不知道他们的方向在哪里。然而最近几年由于电商冲击、传统零售业利润降低、行业洗牌加快，创新变革整合已经成为了大趋势，以往身披“主力”光环的超市、影院、健身房渐渐暗淡下来了，中小经营商家觉得主力店并不一定能够给他们带来他们想要的目标客群，或者以往喜欢贴着主力店开店的中小经营商家精打细算之后发现主力店给他们带来的效益有限，而且在电商的巨大冲击下，反而有些主力店没有自己滋润，特别是以卖场为主的服装、零售反而没有自己活得好，甚至有些主力店前门可罗雀，沦为电商的线下体验店，面临倒闭关店的压力。以往商业大鱼吃小鱼的游戏规则慢慢被快鱼吃慢鱼的所替代，所以“羊群”冷静下来后发现：头羊”老矣，“头羊”不一定能将他们领向肥美的草原，反而“头羊”会在枯水期跟他们抢夺不够喂饱整个羊群的食物，跟着“头羊”走的羊群越来越稀少……

　　这些情况传导到商业地产的招商，就会出现以往将主力店招满，再去用中小商家将商业体填满的传统招商方式不灵了！旧时对主力店趋之若鹜的中小商家们在权衡过付出的租金代价与收到的效益后，现在变得谨慎起来，甚至现在商业地产圈里出现主力店全到也无本地商户问津的尴尬情况。以前先招主力店后招中小商户的方法放在现在又被想重新审视，以前认为主力店难招，现在演变成本地商户更难招，而且更要命的是商业体的主要收益来自中小商户，如果碰到中小商户对“头羊”不感冒的情况，那么花费巨额补贴多次让步请来的“财神爷”无用武之地了，眼睁睁看着商业开发商处于一个危险境地。

电商冲击下主力店现“关店潮”，头羊效应不灵

　　着眼目前多变的商业环境，针对淄博周村的商业项目，恩次方通过对城市的背景剖析以及对民意的深入研究，决定打造最具规模、最具特色、最具活力的“淄博印象美食城”，用主力业态来产生“主力店效应”。而这一定位，合乎城市的发展，合乎市民的需求，美食城项目亮相后立马得到三百家特色餐饮的响应，选铺入驻签约会那天160席铺位喜迎363家商户疯狂抢租，恩次方通过将小店面的餐饮“大融合”，使之成为周村首屈一指的餐饮业态集合， 160家的餐饮商铺，涵盖全国乃至国际70多种风味主题，“一店一特色”，一站式吃遍国内、国际美食。在创造“淄博餐饮规模神话”之后的中期招商中，主力店与品牌商被巨大餐饮体量所吸引，被这一巨大“人流发动机”震撼到了。随后招商洽谈中，健身房、电影院、KTV、电玩城、儿童乐园、VR科技体验馆等体验式商业纷至沓来，踊跃入驻，恩次方在未引入“主力店”的情况下，利用餐饮版块的“百家争鸣”驱动休闲、娱乐、零售等各类业态的百花齐放，快速完成了招商指标，达到了开业标准，抢占了先机，为商业体带来了巨大潜在竞争力。

“淄博印象美食城”160余铺被抢定一空

　　进行招商整合“主力业态”的方法，不仅可以避免业态和其它项目的重复，还将对该商圈和区域的定位起到很好的作用，目前传统主力店失效的情况下，“融合形成主力业态”将成为业态招商中的发展方向。淄博周村的“餐饮大融合”同时也规避了主力店在后期营运中很难纳入到整个商业地产项目管理中的尴尬，统营统管统收的主力业态不仅为开发商带来了可观的利润，也替代了主力店吸引客流的重任，同时统一装修风格也为商业体带来了美观协调的形象，提升了商业体的整体档次，可谓是一箭双雕！中国商业地产行业在大变革与大整合时期，用主力业态代替主力店的方法将有很大的前景，主力店模式、去主力店模式、创主力店模式将伴随购物中心业态很长一段时间。

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