如何拯救商业不动产项目残局？赵旭州解析

发布时间：2021-9-6 浏览次数：1760次

　　如今商业不动产已经进入存量时代，并且严重过剩，很多项目因为没有尊重操盘专业性导致了空场和破产，甚至经过多次重组后再破产。这样的项目无疑是“残局”，但是每个城市都有，具有一定的普遍性，对于这样的“项目残局”，操盘者如何通过在商业操盘技术上的探索与穷尽，驾驭并整合资源，使这些“残局”起死回生，重拾社会群众的信心，这是一个人人惧怕的“时代难题”。恩次方集团总裁赵旭州从事商业不动产操盘运营事业17年，在全国300多座城市累计为500多个项目提供策划、运营和拯救残局服务，被业界称为“不动产项目残局拯救专家”，赵旭州认为“不破不立”，应该“打破套路”、“推陈出新”，只有这样才能使“残局”起死回生，拯救残局主要有四个维度。

一、定位强攻

　　通常一个项目如果已经失败了，是一个残局状态，大家应该放下思想包袱，这个时候要搞破坏性定位，要学会反向思考，在“道”上有建树，在“术”上有破坏，正所谓“反者道之动”。如果这个项目没有一点术上的破坏，休想做成，尤其在老百姓心中形成的一贯认知，越是小城市的基层市场，乡里乡亲之间传递的口碑效应越厚重，越难以颠覆，所以必须做一些破坏性的定位。最重要的是把人气做起来，先让它有人味儿，不能在这个时候动辄就上“学术派”和“专家派”的建议，一定要四平八稳的做商业布局，这是不行的，要先把场面做出来，要有这种能力，我们可以考虑做大众娱乐和万众狂欢的这种定位。比方说把吃饭做到之最，餐饮搞它100家大大小小的，必须把它做成这个城市中吃饭的第一目的地，它能呈现出它在数量上的爆发力，然后价格很便宜，只要晚上想遛弯想吃东西，百姓第一个想到的就是它，然后再加一些休闲娱乐的它就起来了，这种业态定位方向是绝对的核心发展趋势。例如我们在山东的一个项目，这个项目是在2020年元月开业的，可以说刚好赶在了疫情来临的时候，我们的定位是75%~80%全都是餐饮和娱乐，没有做零售，经过半年多的培育，2020年5月份以后就起来了，但是其他做零售的商铺几乎就倒掉了。

二、政策强攻

　　1、不做租赁做联营

　　不要再做租赁的模式了，直接用联营。传统的租赁模式中，就算你给对方承诺免租两年三年的，然后再让交租金他也不会交的，他已经产生了抵触情绪，所以要用联合经营的模式，就是你不挣钱我也不挣，你永远不挣钱我也永远不挣。一个商场在绝地反击的时候怎样才能表现自己的信心？就是我不收你租金，我用联营扣点可以做到10%~15%，这在行业中是最有杀伤力的武器。

　　2、反向补贴

　　只要你进场交一笔押金后，我不仅不收你租金，我按照等级来评效，谁的营业额更高，我就给谁补贴，让老百姓捡到便宜，让他们感觉是在捡尸，实际上他就上套了，当人人都想占便宜时，人气就来了，这就是政策强攻。一年补贴下来没有多少钱，但是在你那个城市绝对是第一个，很少有人能够想到这一点，因为大家都是算小账。

　　3、企划强攻

　　再来的话就是企划强攻，企划强攻是要做成大众创业、万众创新的这么一个平台，也就是说你过来开店，我提供平台的基础上给你发补贴，这已经不是一个单纯的商业项目，需要社会性推动，其实是创业性运动，这个运动可以促进很多非老板的工作者变成老板。2016年我在新疆就是这样操盘的，我让很多大厨师“拎勺入住”，你过来我给你一间店，每月领1000~3000补贴，营业额越高给的越多，一年下来已经成为一个熟悉的老板了，我没有收租，用的是联营的方式，平台有10%~15%的分成，核算下来比租金还要高，这就是“不破不立”。

三、形象强攻

　　“残局”的项目需要重新包装，“改弦更张”和“更名换姓”是必须要做的，需要把形象重新梳理，重新给活力，如果用以前的惯性来做的话肯定是不行的，需要略花一些微成本，整个项目的面貌上和内接上做成一些有趣的，并且可以让一些户外项目进驻的。总之你得有点疯狂的想法，如果都是按套路出牌，那么是无法翻盘的。

四、执行强攻

　　要有一个敢死队的团队，正常的商业套路是没有用的，需要突破，这个事儿就得强攻得硬干，这个时候就需要超强的执行力，而且要突破一些规矩，把他做起来。这个其实是战术上的破坏力，这种破坏性政策和做法一般不会被采取，只有到了万难的时候才会放胆，这是历练一个人的智慧格局和胆魄的时候，正所谓“事到万难须放胆”。总之这一类的项目挑战很大，我个人是很兴奋的，我知道这样的项目如果找到了点位以后反而是很快成活的。

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