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2017年11月4日,总裁赵旭州、副总何利鹏与新疆富美集团高层领导就富美国际家居建材城2期项目的战略定位召开工作会议并作详细汇报演讲
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2017年11月3日,总裁赵旭州、副总何利鹏与新疆昌吉国家农业科技园区管委会及昌吉农业局、建设局、房管局、财务局等部门重要领导召开园区战略规划会议
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2017年11月2日,总裁赵旭州、副总何利鹏考察新疆伊犁新月湾家居建材市场项目并进行战略定位指导
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2017年10月31日,总裁赵旭州、副总何利鹏赴新疆伊犁考察亚中国际商贸城大型专业市场项目并进行市场运营系统指导
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2017年10月30日,总裁赵旭州、副总何利鹏赴新疆霍尔果斯口岸考察霍尔果斯国际物流园、国际客运中心、南部联检楼等大型不动产项目并进行战略定位指导会谈
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2017年10月24日,总裁赵旭州应郴州市鼎成置业有限公司之邀,实地考察智付•星云汇项目并进行战略定位谋划指导
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2017年7月12日签约昌吉四季鲜产业小镇项目
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特色小镇不缺房子,缺的是生活!

发布时间:2019-6-20 浏览次数:1621次


特色小镇并非特色旅游小镇


特色小镇的概念最早舶来自国外,比如美国的硅谷、格林威治小镇,英国的剑桥镇等。景鉴文旅智库的创始人周鸣岐指出,这些小镇之所以能经久不衰,因为具有特定的自然、人文、历史、经济因素,使其具有不可复制性。国内的特色小镇建设中,存在一个误区,就是把特色小镇直接等同于“特色旅游小镇”。业内人士指出,虽然特色小镇一般具有旅游的功能,甚至和旅游业有千丝万缕的联系,但是特色小镇并不等同于“旅游小镇”。


领易邹总表示,一般情况下,特色小镇可分为工业生产型产业小镇、文旅度假型产业小镇、商品交易型产业小镇、研发服务型产业小镇、学院教育小镇等。跟旅游关系最密切的是文旅特色小镇,从世界范围来看,这类小镇根据周边的风景资源不同,又分为古镇村落、温泉度假小镇、滨海度假小镇、滨湖度假小镇、运动观光小镇等许多门类。


 用特色产业打破小镇旅游淡旺季“魔咒” 


北京联合大学旅游发展研究院张院长则认为,特色小镇,不完全是旅游小镇,但可以加入旅游、休闲、度假功能。比如,有些产业类小镇,以制造业或新型制造业为主,升级后技术含量较高,未来发展有产业作为依托的。而中国的特色小镇建设,最关键的就是要以产业为依托。另一类是历史文化小镇,比如山西的平遥,基本以旅游为主,季节性强,有明显的淡旺季。这类小镇的产品链适合做得长一些,不能仅靠收门票。这类小镇和工业小镇不一样,规模上要控制,不是越大越好。

  

张院长强调特色小镇,“第一要有产业依托,第二,要有自己的特色定位。”无论小镇主营的是何种产业,一定要有产业依托,不能按照景区来建,游客只买一张门票,来了就走了。

  

特色小镇需要考虑,本土的资源怎么变成产品,以及这些产品怎样形成产业、甚至形成产业集群。除了工业产品的产业集群,文化特色产品、文化创意产品也可以形成产业集群,甚至可以是“无中生有”。比如,以花卉做文章的小镇,花期只有几个月,一年就靠几个月来支撑,肯定不行。除了做到月月都有花,围绕花卉产业可开发护肤用品、保健用品、茶叶以及与花有关的文化、餐饮等。


国内特色小镇缺乏专业运营管理团队


周鸣岐表示,“中国旅游资源以山岳型景区为主,南方还有大量的水乡古镇。目前旅游小镇最大的问题就是资源同质性很高,如不进行良好的差异性定位和策划,非常容易千镇一面。”

  

在邹毅看来,文旅特色小镇要构建旅游核心吸引物。“对于类似江南一带的同质化的、扎堆的古镇村落的项目,除了江南六大名镇还具备操作价值,其他的古镇只是简单修缮或者盲目复制,基本毫无市场前景。”他认为,在一个区域里,市场只会记住同一品类里NO.1到NO.3的项目,其他排行靠后的项目都难以形成品牌效应,这类项目只能在每年传统节日里,因游客溢出效应而有些活力,其他时间都会是死水微澜。


此外,后期的整体项目运营管控就显得非常重要。目前的情况是,当下中国行业内,真正具备专业水准的度假小镇运营管理团队相当稀缺。而小镇作为经营性资产,其运营能力决定了未来资产的价值是印钞机还是无底洞。


古北水镇的模式不可能在短时间内被复制


陈向宏和他的团队“十年磨一剑”一笔一笔画出了乌镇和古北水镇,并打造了完善的旅游度假产业链条。而乌镇、古北水镇的模式不可能在短时间内被复制出来,因为成功的特色度假小镇应设计完善的游览路线、完整的配套设施。当前旅游已经全面进入到休闲度假阶段,过往老化的、粗糙的、简陋的旅游度假设施,根本无法满足现代游客的升级消费需求。


周鸣岐说,从世界各国和中国特色小镇的成功案例来看,基本上没有通过政策指令搞起来的,都是诸多因素在一起作用的结果,都是独特的,难以复制的。现在很多经济并不发达的省份一开口就搞100个特色小镇,是否符合经济发展的规律呢?


房企纷纷投身小镇建设


在政策东风之下,民营资本因此大批涉足特色小镇投资和开发领域。不少房地产公司都披露了特色小镇建设计划,包括万科、绿地、碧桂园这些大型传统房企。但随着政策支持力度的加大,“特色小镇”的本来面目开始模糊,最明显的特征就是房地产化的凸显。

  

业内人士认为,以特色小镇的名义向政府拿地,成本相对较低,不可避免会出现以特色小镇名义的圈地行为,而且特色小镇建设核心在于运营,但不少入驻房企缺乏相应能力,如果不转变开发模式,只能把小镇开发变成新一轮房地产炒作。张凌云指出,现在中国的“特色小镇”不要再重蹈“城市地产开发”的覆辙,特色小镇不是简单地搞搞“房地产开发”、卖卖房子就行了。


周鸣岐指出,目前,一般的旅游特色小镇,都配比了一定的房地产,用于吸引投资。“特色小镇要想长期存活,不能以房地产为主。当房产开发完,如果没有产业,还能靠什么吸引人?”他认为,经济学上有一个聚集效应,人才和产业都会向发达地区聚集。这种趋势在当代的中国更明显,因为中国各地域的贫富差距较大,就造成了更强的集聚效应。


电商巨头的小镇建设之路

在中国特色小镇兴起的当下,越来越多的金融机构、产业资本和国有资本进入到这个领域内,就连电商巨头天猫也都坐不住了。

  

最近,天猫宣布在北京延庆四季花海景区打造猫咪主题休闲娱乐小镇,就吸引了不少眼球。据悉,天猫小镇的一期项目包含猫旅社、猫公关和小镇猫舍,并将于双十一开放;二期项目将引入天猫热气球馆、滑雪场等项目。

  

业内人士纷纷猜测,电商巨头阿里是要以商业资源来驱动房地产,还是进军休闲度假周边游市场?是要打造线上线下人货场的新零售,还是仅仅动了情怀,想在“特色小镇”上玩票一把呢?

  

延庆的四季花海位于北京市延庆四海镇,青山绿水间,数千亩鲜花铺展开来,姹紫嫣红,农田变花园。几年前这里的游客很多,围绕着四季花海,农家乐性质的民俗接待开展得如火如荼,一些城市的白领甚至也被吸引过来,做起了民俗接待户。


原本在北京城里工作的白领李伟,前几年也来此开民宿,但是这两年她却失落地发现,客人越来越少了,特别是到了秋冬季节,生意则更为惨淡。花海具有明显的季节性特征,而且北京周边类似的花海越来越多,竞争激烈,四季花海的吸引力逐年减弱。

  

不过,“天猫”小镇是否能够一举成功尚是未知数。专家指出,在国内成功的特色小镇项目仍然是极少数,多数项目处于盈亏平衡或奄奄一息之态。这与文旅产业投资的长周期、重资产特质有关系,而高技术投入、理念创新、资本实力、自然资源等级、专业团队等都是决定投资成败的关键因素。


研究者的共识是,从国外到国内的成功案例来看,特色小镇的根本是产业。一个成功的特色小镇一般都是主题鲜明、并且有产业作为支撑的。而这些方面则恰恰是国内上马的不少“特色小镇”最为欠缺的。


特色小镇对于地产行业商机何在?别以为地产行业想进就能进,不是这样。


方式一:整体进入,全面开发


从小镇加旅游到旅游加小镇,实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇,林林总总。难在题目,一千个小镇能想出一千个题目吗?想不出新题目,又得避免千镇一面,这是一个难点。


比如我上个礼拜到中国人民大学艺术学院,讨论世界艺术小镇,艺术学院的院长先跟我们讲了一番文艺复兴的历史过程,很有学问,就跟听课一样,听他讲了一番。讲完以后就讨论,还有一个人讲了一些世界艺术小镇的标准,后来我就说,院长高大上,这个标准也不怎么接地气,但是这两个融合到一起,按照伯拉图的理念,然后按照欧洲文艺复兴的过程,诸如此类的讲了一遍。


按这个要求,中国有几个能搞?要不然咱们说几个样板看看?798算不算?不算,一定是新知识的创造。再问一下乌镇算不算?也不算,最好形成一个博物馆群。我说四川大邑,安仁古镇,樊建川在那儿搞了25个博物馆了,他说我没去过,我说你去看看,如果他都算不上,我看世界艺术小镇没戏。


我实在想不出来,也就是西班牙那儿可能有俩。但是我就说了一个观点,如果能够整体进入,全面开发,这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇,上来做旅游,做休闲,做度假,恐怕也不行,里边就我刚才讲的,现在是小镇加旅游,那我们要转过来叫旅游加小镇,这个难度是很大的。


方式二:借助资源,逐步推进


景区带小镇,这个格局现在已经形成了,比如黄山脚下有一个汤口镇,是温泉小镇,但是借助黄山已经起来了。再比如说皖南有很多类似这样的东西,好多地方都有。再一个就是山水促小镇,现在已经形成标配,就像刚才讲白石山这种情况,就是白石山做完了火爆起来了,跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾,拈花湾是灵山第五期工程,投资30亿,建了17万平方米的建筑,建的很棒,非常精细,我极为赞赏,不是一般的赞赏,之后火爆。去年十一黄金周的时候,拈花湾一天进去13万人,给那个董事长弄的,说拈花湾是个度假小镇,是个文化小镇,不希望这么多人来,但是大家把他当一个景点看。


但是马上碰到一个难题,是在国家风景名胜区的范围内,所以建设部的一个副部长去了盛赞,说搞特色小镇这是一个样板,我就说这个副部长是管特色小镇的,跟着建设部城建司的领导去了,说不行,违背国家风景名胜区条例,所以建的房子不许卖,本来他就是有一个酒店自己经营,剩下一些房子卖出去,资金回收,而且他卖的价格是整个无锡最高的价格,很多人已经付了定金,不让他卖,还有两片地不让开发了,所以就没办法,只好自持,自己运营,资金回收就慢了不知道多少倍,但是也确有问题。但是总体来看,就是景区带小镇,山水促小镇,这是一个方式,这个方式是一个比较可行的方式。


方式三:放大古村,深化古镇


这就是乌镇和乌村搭配的方式,乌村离乌镇就是3公里,就这么一个距离,黄金周的时候乌镇10万人进去,乌村1000人进去,所以乌村开发模式和运动模式都很独特,就是外观基本不动,里边动一动,整个乌村460亩地,投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子,就是50年代,60年代,70年代,就这些房子,后来变成空心村,他们就找村民把这些租下来就开始做,门票280块钱。


后来网上说你乌村什么地方?疯了?可是280块钱包括一顿饭,包括里边所有的节目,比如走到哪儿,往那儿一坐茶就端上来,小吃就上去了,这是一套。再有一套是780块钱,再加一个晚上,所以没有人投诉。但是他就说,我就是要用这280块钱,把观光客人挡在门外,有真正有追求的人进来,所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚,真是感觉甚好。所以我就说放大古村,深化古镇,这是第三种方式。


方式四:搭车进入,形成配套


这就是袁家村这种模式,袁家村基本上就是饮食村,去的目的就是吃,可是我这次去袁家村,一看房地产已经进去了,严格的说袁家村不是一个村,已经是一个镇,历史上是个村,现在面积已经很大了,各种街道都形成了。


方式五:综合格局,提升品质


这就是良渚文化村,现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分,也变成一个小镇,我这里讲的是地产商怎么进入。


方式六:先站干岸,趁火打劫


先别急着进,反正政府和前期开发商必有难过的时候,甚至有过不下去的时候,但是把原来的难题都解决了,土地,老百姓,诸如此类的,有基础设施建设配套,这些难题都解决了,过不下去了,这时候你进入。这就叫先站干岸,再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分,因为有信息的沟通问题,像我看一眼就知道在什么阶段,就知道现在有什么难处,但是一般没有这种判断。来源网络


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