特色小镇不缺房子，缺的是生活！

发布时间：2019-6-20 浏览次数：1625次

特色小镇并非特色旅游小镇

特色小镇的概念最早舶来自国外，比如美国的硅谷、格林威治小镇，英国的剑桥镇等。景鉴文旅智库的创始人周鸣岐指出，这些小镇之所以能经久不衰，因为具有特定的自然、人文、历史、经济因素，使其具有不可复制性。国内的特色小镇建设中，存在一个误区，就是把特色小镇直接等同于“特色旅游小镇”。业内人士指出，虽然特色小镇一般具有旅游的功能，甚至和旅游业有千丝万缕的联系，但是特色小镇并不等同于“旅游小镇”。

领易邹总表示，一般情况下，特色小镇可分为工业生产型产业小镇、文旅度假型产业小镇、商品交易型产业小镇、研发服务型产业小镇、学院教育小镇等。跟旅游关系最密切的是文旅特色小镇，从世界范围来看，这类小镇根据周边的风景资源不同，又分为古镇村落、温泉度假小镇、滨海度假小镇、滨湖度假小镇、运动观光小镇等许多门类。

　用特色产业打破小镇旅游淡旺季“魔咒” 

北京联合大学旅游发展研究院张院长则认为，特色小镇，不完全是旅游小镇，但可以加入旅游、休闲、度假功能。比如，有些产业类小镇，以制造业或新型制造业为主，升级后技术含量较高，未来发展有产业作为依托的。而中国的特色小镇建设，最关键的就是要以产业为依托。另一类是历史文化小镇，比如山西的平遥，基本以旅游为主，季节性强，有明显的淡旺季。这类小镇的产品链适合做得长一些，不能仅靠收门票。这类小镇和工业小镇不一样，规模上要控制，不是越大越好。

张院长强调特色小镇，“第一要有产业依托，第二，要有自己的特色定位。”无论小镇主营的是何种产业，一定要有产业依托，不能按照景区来建，游客只买一张门票，来了就走了。

特色小镇需要考虑，本土的资源怎么变成产品，以及这些产品怎样形成产业、甚至形成产业集群。除了工业产品的产业集群，文化特色产品、文化创意产品也可以形成产业集群，甚至可以是“无中生有”。比如，以花卉做文章的小镇，花期只有几个月，一年就靠几个月来支撑，肯定不行。除了做到月月都有花，围绕花卉产业可开发护肤用品、保健用品、茶叶以及与花有关的文化、餐饮等。

国内特色小镇缺乏专业运营管理团队

周鸣岐表示，“中国旅游资源以山岳型景区为主，南方还有大量的水乡古镇。目前旅游小镇最大的问题就是资源同质性很高，如不进行良好的差异性定位和策划，非常容易千镇一面。”

在邹毅看来，文旅特色小镇要构建旅游核心吸引物。“对于类似江南一带的同质化的、扎堆的古镇村落的项目，除了江南六大名镇还具备操作价值，其他的古镇只是简单修缮或者盲目复制，基本毫无市场前景。”他认为，在一个区域里，市场只会记住同一品类里NO.1到NO.3的项目，其他排行靠后的项目都难以形成品牌效应，这类项目只能在每年传统节日里，因游客溢出效应而有些活力，其他时间都会是死水微澜。

此外，后期的整体项目运营管控就显得非常重要。目前的情况是，当下中国行业内，真正具备专业水准的度假小镇运营管理团队相当稀缺。而小镇作为经营性资产，其运营能力决定了未来资产的价值是印钞机还是无底洞。

古北水镇的模式不可能在短时间内被复制

陈向宏和他的团队“十年磨一剑”一笔一笔画出了乌镇和古北水镇，并打造了完善的旅游度假产业链条。而乌镇、古北水镇的模式不可能在短时间内被复制出来，因为成功的特色度假小镇应设计完善的游览路线、完整的配套设施。当前旅游已经全面进入到休闲度假阶段，过往老化的、粗糙的、简陋的旅游度假设施，根本无法满足现代游客的升级消费需求。

周鸣岐说，从世界各国和中国特色小镇的成功案例来看，基本上没有通过政策指令搞起来的，都是诸多因素在一起作用的结果，都是独特的，难以复制的。现在很多经济并不发达的省份一开口就搞100个特色小镇，是否符合经济发展的规律呢？

房企纷纷投身小镇建设

在政策东风之下，民营资本因此大批涉足特色小镇投资和开发领域。不少房地产公司都披露了特色小镇建设计划，包括万科、绿地、碧桂园这些大型传统房企。但随着政策支持力度的加大，“特色小镇”的本来面目开始模糊，最明显的特征就是房地产化的凸显。

业内人士认为，以特色小镇的名义向政府拿地，成本相对较低，不可避免会出现以特色小镇名义的圈地行为，而且特色小镇建设核心在于运营，但不少入驻房企缺乏相应能力，如果不转变开发模式，只能把小镇开发变成新一轮房地产炒作。张凌云指出，现在中国的“特色小镇”不要再重蹈“城市地产开发”的覆辙，特色小镇不是简单地搞搞“房地产开发”、卖卖房子就行了。

周鸣岐指出，目前，一般的旅游特色小镇，都配比了一定的房地产，用于吸引投资。“特色小镇要想长期存活，不能以房地产为主。当房产开发完，如果没有产业，还能靠什么吸引人？”他认为，经济学上有一个聚集效应，人才和产业都会向发达地区聚集。这种趋势在当代的中国更明显，因为中国各地域的贫富差距较大，就造成了更强的集聚效应。

电商巨头的小镇建设之路

在中国特色小镇兴起的当下，越来越多的金融机构、产业资本和国有资本进入到这个领域内，就连电商巨头天猫也都坐不住了。

最近，天猫宣布在北京延庆四季花海景区打造猫咪主题休闲娱乐小镇，就吸引了不少眼球。据悉，天猫小镇的一期项目包含猫旅社、猫公关和小镇猫舍，并将于双十一开放；二期项目将引入天猫热气球馆、滑雪场等项目。

业内人士纷纷猜测，电商巨头阿里是要以商业资源来驱动房地产，还是进军休闲度假周边游市场？是要打造线上线下人货场的新零售，还是仅仅动了情怀，想在“特色小镇”上玩票一把呢？

延庆的四季花海位于北京市延庆四海镇，青山绿水间，数千亩鲜花铺展开来，姹紫嫣红，农田变花园。几年前这里的游客很多，围绕着四季花海，农家乐性质的民俗接待开展得如火如荼，一些城市的白领甚至也被吸引过来，做起了民俗接待户。

原本在北京城里工作的白领李伟，前几年也来此开民宿，但是这两年她却失落地发现，客人越来越少了，特别是到了秋冬季节，生意则更为惨淡。花海具有明显的季节性特征，而且北京周边类似的花海越来越多，竞争激烈，四季花海的吸引力逐年减弱。

不过，“天猫”小镇是否能够一举成功尚是未知数。专家指出，在国内成功的特色小镇项目仍然是极少数，多数项目处于盈亏平衡或奄奄一息之态。这与文旅产业投资的长周期、重资产特质有关系，而高技术投入、理念创新、资本实力、自然资源等级、专业团队等都是决定投资成败的关键因素。

研究者的共识是，从国外到国内的成功案例来看，特色小镇的根本是产业。一个成功的特色小镇一般都是主题鲜明、并且有产业作为支撑的。而这些方面则恰恰是国内上马的不少“特色小镇”最为欠缺的。

特色小镇对于地产行业商机何在？别以为地产行业想进就能进，不是这样。

方式一：整体进入，全面开发

从小镇加旅游到旅游加小镇，实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇，林林总总。难在题目，一千个小镇能想出一千个题目吗？想不出新题目，又得避免千镇一面，这是一个难点。

比如我上个礼拜到中国人民大学艺术学院，讨论世界艺术小镇，艺术学院的院长先跟我们讲了一番文艺复兴的历史过程，很有学问，就跟听课一样，听他讲了一番。讲完以后就讨论，还有一个人讲了一些世界艺术小镇的标准，后来我就说，院长高大上，这个标准也不怎么接地气，但是这两个融合到一起，按照伯拉图的理念，然后按照欧洲文艺复兴的过程，诸如此类的讲了一遍。

按这个要求，中国有几个能搞？要不然咱们说几个样板看看？798算不算？不算，一定是新知识的创造。再问一下乌镇算不算？也不算，最好形成一个博物馆群。我说四川大邑，安仁古镇，樊建川在那儿搞了25个博物馆了，他说我没去过，我说你去看看，如果他都算不上，我看世界艺术小镇没戏。

我实在想不出来，也就是西班牙那儿可能有俩。但是我就说了一个观点，如果能够整体进入，全面开发，这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇，上来做旅游，做休闲，做度假，恐怕也不行，里边就我刚才讲的，现在是小镇加旅游，那我们要转过来叫旅游加小镇，这个难度是很大的。

方式二：借助资源，逐步推进

景区带小镇，这个格局现在已经形成了，比如黄山脚下有一个汤口镇，是温泉小镇，但是借助黄山已经起来了。再比如说皖南有很多类似这样的东西，好多地方都有。再一个就是山水促小镇，现在已经形成标配，就像刚才讲白石山这种情况，就是白石山做完了火爆起来了，跟着做了一个小镇。比如像灵山的拈花湾，拈花湾是灵山第五期工程，投资30亿，建了17万平方米的建筑，建的很棒，非常精细，我极为赞赏，不是一般的赞赏，之后火爆。去年十一黄金周的时候，拈花湾一天进去13万人，给那个董事长弄的，说拈花湾是个度假小镇，是个文化小镇，不希望这么多人来，但是大家把他当一个景点看。

但是马上碰到一个难题，是在国家风景名胜区的范围内，所以建设部的一个副部长去了盛赞，说搞特色小镇这是一个样板，我就说这个副部长是管特色小镇的，跟着建设部城建司的领导去了，说不行，违背国家风景名胜区条例，所以建的房子不许卖，本来他就是有一个酒店自己经营，剩下一些房子卖出去，资金回收，而且他卖的价格是整个无锡最高的价格，很多人已经付了定金，不让他卖，还有两片地不让开发了，所以就没办法，只好自持，自己运营，资金回收就慢了不知道多少倍，但是也确有问题。但是总体来看，就是景区带小镇，山水促小镇，这是一个方式，这个方式是一个比较可行的方式。

方式三：放大古村，深化古镇

这就是乌镇和乌村搭配的方式，乌村离乌镇就是3公里，就这么一个距离，黄金周的时候乌镇10万人进去，乌村1000人进去，所以乌村开发模式和运动模式都很独特，就是外观基本不动，里边动一动，整个乌村460亩地，投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子，就是50年代，60年代，70年代，就这些房子，后来变成空心村，他们就找村民把这些租下来就开始做，门票280块钱。

后来网上说你乌村什么地方？疯了？可是280块钱包括一顿饭，包括里边所有的节目，比如走到哪儿，往那儿一坐茶就端上来，小吃就上去了，这是一套。再有一套是780块钱，再加一个晚上，所以没有人投诉。但是他就说，我就是要用这280块钱，把观光客人挡在门外，有真正有追求的人进来，所以有追求的人进来感觉甚好。我在那儿住了一晚，真是感觉甚好。所以我就说放大古村，深化古镇，这是第三种方式。

方式四：搭车进入，形成配套

这就是袁家村这种模式，袁家村基本上就是饮食村，去的目的就是吃，可是我这次去袁家村，一看房地产已经进去了，严格的说袁家村不是一个村，已经是一个镇，历史上是个村，现在面积已经很大了，各种街道都形成了。

方式五：综合格局，提升品质

这就是良渚文化村，现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分，也变成一个小镇，我这里讲的是地产商怎么进入。

方式六：先站干岸，趁火打劫

先别急着进，反正政府和前期开发商必有难过的时候，甚至有过不下去的时候，但是把原来的难题都解决了，土地，老百姓，诸如此类的，有基础设施建设配套，这些难题都解决了，过不下去了，这时候你进入。这就叫先站干岸，再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分，因为有信息的沟通问题，像我看一眼就知道在什么阶段，就知道现在有什么难处，但是一般没有这种判断。来源网络

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