商圈如何焕发经济生机？恩次方赵旭州解读

发布时间：2019-7-19 浏览次数：980次

你肯定有过逛商圈的经历，但不见得你特别了解商圈，你肯定有过去大城市的经历，也在小城市生活，你可能在任何一个角落都有过体验，但你能告诉我，大城市和小城市在感官上最直接的区别是什么吗？就是楼高？不完全是。那里边有一种看不见摸不着的东西，但却能切身感受的到，就是气息，我们也可以把它称为“场能”。

城市有一种场地带来的能量，所以今天聊的话题就是：商圈怎么发展？商圈有什么样的规律？我们日后再做商群是不是应该升级一下大脑，换一种思维去做好？您看完了之后，去逛街逛商圈时，脑子里会带来一些思考，以此观察这个世界，会觉得很有趣。

一、城市差异

感官上，大城市楼高人多，繁华而且体量大。那小城市人就不多了吗？按照人口比重和城市面积，以及固定人口和城市人口比例关系，小城市人口也并不稀。而且也有很多楼，但为什么没有大城市的气息？怎么走到小地方就感觉是清冷聒燥？经过研究体验，你会发现有这么几个区别是根本。

1、视觉差异

星光璀璨的夜空下，大城市充满灯红酒绿的气息。各种电招楼宇的霓虹和各种立体的视觉形成的画面是那么的多姿多彩。 这种画面令人感觉：非常饱满、非常丰沛、非常热闹、非常立体。小城市无论建设得多干净，多漂亮，修得多新，一到晚上，路边只有树和路灯，旁边是没有立体画面的，更没有璀璨多姿灯红酒绿的灯光，而且最要命的就是店招是统一的。

小城市的店招是统一的，叫做整齐化，以同一个颜色，同一个尺寸，同一个规格，一股脑全是这样。你会觉得它繁华吗？会觉得它灯红酒绿吗？没有，枯燥、乏味、冷清。 多年以来，有很多城市包括很多省会，被这么改造了一遍，整齐划一的街面店招，真是僵硬丑陋，有的时候真的看不下去。

白底黑字，黑底白字就这么干上来，一整条街全是，你个人店面，想要凸显什么ＶＡ？咱们做企业需要有VA、CA、MA，视觉形象识别系统，但都没有！黑底白字不分青红皂白全盖上，在这种情况下，你获得不了那种繁华多变的感觉。

所以你俯视全世界的大城市，香港澳门首尔东京，去纽约哪有整齐划一的店招，虽然你要解决的是安全问题，形象问题，但你不能这样一刀切，这很病态。首先这个区别很大， 再者，路两侧的灯光，它是立体的，因为楼宇出来的灯光会形成一个立体的墙面让你感觉繁华。

2、听觉差异

另外一个重要的因素就是声音。在一个小城市，如果你在大城市待习惯了，然后到一个小城市，你会觉得有点寂寞。虽然身边好多人陪着你，但还是有点寂寞。为什么？比如等车。滴滴滴，一个电动车过去了，整个街面就他一个人骑着车轰轰轰过去了，太安静了。一点没有大城市的喧嚣。

大城市，则不然。你把窗户关上，还听见一种喧嚣，一种分贝不是很高的喧嚣，那种声音是一种场能，让你感觉热血沸腾。譬如你凌晨三点下楼，到深圳罗湖走一圈，依然喧嚣，很热闹。跑车在轰鸣，肾上腺在那里面爆发，灯红酒绿。喝得烂醉的，整个出租车在排着队迎接你，私家车在那里面挤得像无头苍蝇一样，忙着找停车位，这是声音带来的喧嚣感。

3、嗅觉差异

第三，气味。大城市几乎都有专属气味，一种非常混杂的气味。如果你到过成都和重庆，一下飞机，麻辣味扑鼻而来，热辣劲爆，那是城市的名片，真正的名片是嗅觉。 我们去到一个大酒店，在高端购物中心里逛，能闻到香水和化妆品的香味，以及一部分食品发出来的味道。

而在小城市有的时候闻到的是一种土的味道。喧嚣，尘土飞扬的喧嚣，它土地硬化方面做得不够好，气味也很单调。当然了，你在南方一些城市，如潮汕地区或在广东地区的一些小城市，你进到宾馆你先闻到的是发霉的味道。

因为它太潮湿了，所以处理发霉这个事就变成了一个大话题，五星级酒店永远闻不到这个味道，三星级酒店永远都有这个味道，他去不掉。 就是说感觉不一样，味道不一样，这些都会影响到你。

4、场能生态

另外一个就是城市商业功能的供给影响不到你。在小城市你会觉得有点憋闷，透不过气来。其实在大城市你也没撒欢到处跑，就是一种功能分布给你造成的感知，那个叫做场能生态。你感觉什么都有，看看都开心。比方说你住在核心的区域，楼下什么都有，不用出这个圈。所以美国电影就演，兄弟你为什么在曼哈顿苦哈哈的蹲了八年不出去，扎在这边，他说因为曼哈顿什么都有，可以获得一切，这就是大都会的魅力。这就是北上广深吸引年轻人的原因。 你在那里头过日子也不是很宽裕，为什么非要在那？他拥有一切，它就是有机会的感觉，拥有的感觉，所以大家不走，在这奋斗。所以这种场能你大概很难获得。

二、商圈的分类

谈完城市的差异，现在我们把话题回到商圈。您觉得商圈应该怎么划分？做一个商圈需要有哪些体验？怎样的商圈能够令到一个逛街的人满意？未来的商圈应该往哪去发展？

首先我们来谈商圈的分类。大概可以分成核心商圈、次级商圈、边缘商圈和特色商圈。

1、核心商圈

城市的核心商圈里边的运载含量是整个城市中最核心的。城市气质的差异部分，就应该到商圈里面感受。比方说我提起成都，你肯定会想起春熙路。你在成都看美女、拍照，去春熙路，你一定能拍到无数的成都美女，成都拍完了可以去重庆拍，去解放碑、观音桥。观音桥那个是新商圈，美女如云，放眼望去，美女尽收眼底。你能看到这个城市的零售和商业生态的供给，服务文明的繁荣程度，品牌层级以及风貌，这个风貌就是人文。

你看那些姑娘长得怎么样？所以我有同事就说了，我去到杭州去浙江，那里的姑娘很漂亮，他一定是在杭州西湖或者商圈看到的。他如果去工厂里不见得有那么多美女，所以商圈就是城市的风景线！首先要去的就是核心商圈。

2、次级商圈、边缘商圈

核心商圈之下的是次级商圈。次级商圈不在城市核心板块。所谓核心板块就是辐射整个城市的，甭管多远都为了这个来一趟。所谓的次级商圈，就是指不在中心区域的商圈，可能辐射的是区人口。

边缘商圈很可能就是一个社区商业的小商圈，辐射的就是这条街、这个区片、社区。

3、特色商圈

只有核心商圈、次级商圈和边缘商圈是不够的。我们提倡３＋１。还加一个什么？特色商圈。举个例子，深圳罗湖旁边有个地方，一条街有几百家卖宠物的。给宠物保养的、给宠物看病的等等，就形成了一个宠物商圈，那就叫特色商圈。

你想养宠物，买狗、买猫，给宠物看病，你就去那，百分之百有你满意的。再比方说离城区里头30公里以外，有个奥特莱斯，我们也搞了好多奥特莱斯运营，那也叫特色商圈，已经形成一个圈了。奥特莱斯旁边，有个卖家具的，也打折，家具旁边又搞了一个小商品打折，它就变成一个圈， 特色商圈，就是有核心竞争力的特色优势。我就是为了打折商品来的，所以这种商圈也在崛起。

三、商圈的弊端

各位逛商圈逛街时，有哪些令到你不满意？有哪些瑕疵？有哪些地方需要完善？逛商圈有时候也挺枯燥的。罗湖东门商圈，它就是个老东门，逛了十年，他还是老东门，守身如玉！为啥？本身在商圈的设置上，你就会发现有很多局限。

1、历史沉淀下的局限

第一个商圈因为建设得比较早，有历史的沉淀，历史沉淀完了以后有不断的小修缮，所以就导致有一部分物业经营的品类受限制。如大型的娱乐，在商圈里面不适合经营，也植入不进去。

有关于一些餐饮类的，也只适合一些小吃，一般的特色餐饮只能进购物中心里面，就是进不了商业街区的小商圈里，街区购物中心餐饮就在购物中心的盒子里面被隔离了，感觉并没有那么开放亲近，实际上就是在建设物业之初房子的晋升宽度，建筑规格就限定了它的存在！ 所以，商圈有大量这种限制，要想改变这种限制，除非是新购物中心迭代来突破这种存在。

2、空间的限制

因为商圈里面的空间有限制，停车困难，所以，一般去商圈都是公共交通，坐公交车，因此，体验感还可以优化。在大都会里边，没有办法改变，只能坐公共交通，因为人太多了。可是很多小城市，四五线城市，它在交通和商圈之间的配置上也有问题。

其实去研究商圈主要是研究空间的游戏，商圈就是用空间做完分布以后，在空间里面装内容。那空间要解决什么？空间和空间之间的关系。比方说购物中心和旁边街区之间的关系，旁边街区的关系又和旁边的街区连起来之间形成的那种内循环。

好的，商圈交通要非常开放，但是又能够形成人在里边有内循环，它就像一个葫芦，进来之后人可以充分的在里面共享去转，只是葫芦的底是封闭的，而我们人转完以后可以从另外一个口出去。

如果没有这种循环系统，就是一个直筒的，它留不住人，从而导致这个商圈没有商气，这并不好。我们看很多大城市的商圈，像南京的淮海路、南京路等，尤其是南京路，它都用步行街给封死，不让它通车。只要一通车，一穿过，整个商圈就留不住人。

所以一定要让人逛充分，把时间消耗在这个空间场景里，而人在空间场景里是奔着内容去的，内容就是商圈的核心内核。

四、商圈的核心内核

恩次方商业地产赵旭州认为，商圈的核心内核，不外乎三个：好看、好玩、好消费。

1、好看

第一个观赏性。商圈必须好看，把商圈好看摆在最前面，为什么？因为很多人去逛街，不买东西就是逛，所以必须要好看。你去到一个陌生城市，通常你习惯逛一逛核心商圈，为什么？我们先看一下，好看就继续；不好看，可能就走人了。在这一点的设计上，绝大多数的基层城市的小商圈是做得不够的，不好看。建筑物之间的关系，街道和整个循环视觉上能看到的东西并没有那么漂亮。

2、好玩

第二个就是好玩。能让我们流连忘返。不能硬是让人一直站着看，得让人玩起来。这样一看，你会发现所有的商圈中的配套功能体系，娱乐的比例占比太低了。只是去小店吃个串，到电玩厅蹦达两下，其他就没有了，为什么？ 因为场地不足，有很多空间不支持做这些娱乐，经营场地受限制。

3、好消费

第三，好消费，也就是商品供给的丰富性。你必须得供给最多最丰富的商品，而且能形成产品的金字塔。从高端到大众；从青春活力的新事物到“土里土气”的土特产；从中产阶级到锦衣玉食者，这些消费一定都要有，这才是好的商圈。当然了商家也可以划分层级，商圈相对高级相对大众，可是你整体上还是要有一个金字塔，相对的金字塔，我们不可能一股脑都是高端的。所以勾画商圈的时候，就要用这种维度来看这个商圈好不好看，好不好玩，有没有丰富的东西可买可消遣。

五、商圈需要改造升级

你那个城市的商圈好看吗？好玩吗？能让你逗留多久？买东西能够买到手软吗？所以你会发现整个商圈需要升级，我们来提供点建议。

赵旭州先生在此提供一个大观念：商圈和景区互换思维。在你自己做商业的时候，如果这个商业面积特别大，体量特别大，操盘，记住一句话：不做商业，做商圈！你不要把它当成一个单独的个性项目去做定位，要把它当成一个生态一个棋局，以大格局去做这个商圈，给它配备，要有核心竞争力和特色：好看好玩有很多好买的东西。

在这种情况下，你会得出一个操盘商圈的结论：商圈要按照旅游的思维去做，旅游景区要按照商圈的思维去做，把它做交换，你就得到一个顶层设计的出路。

当你给一个城市规划商圈时，或者你操盘一个大项目时，手笔很大的时候，你把它当成旅游项目去做。如果咱们能在这个城市商圈按照旅游景区的方向和配套去做，给他丰富的景观，让它变得性感靓丽，不仅观赏性强，而且有文化渗透，让人能逗留在这个情境中，怎么可能没有魅力？相反景区就要做商业。别一天到晚就知道忽悠名山大川，看大瀑布。大山很漂亮如仙境一般，就是不知道去做商业，让人充分消费，所以这两者应该交叉。

景区奔着商圈去操作，商圈奔着景区去操盘。在市区里的商圈如景区一般，便极具观赏性，会变成额外的竞争力去吸引那些更远的人，所以商圈以后怎么升级？在城市改造城市建设上，奔着旅游景区去做，中国每一个城市的商圈都应该变成4A级景区的规格。这样的话，这个商圈逛起来会很幸福，会很happy。

好看好玩的、年轻人的、工业风的灯红酒绿的狂欢体验；游乐的业态、娱乐的业态，儿童的业态寓教于乐；女人休闲的业态、男人买东西的业态、肾上腺的业态都给它应运俱全。这才是未来的商圈。当然这些功能也不是指望在一个商圈里统统解决，我们也可以切割成几个商圈来做。

六、商圈的未来之路

所以未来是什么时代？核心商圈很难撼动，刺激商团要往核心商圈去成长，边缘商圈要做精细，最重要的就是特色商圈要崛起。要做特色商圈！我坚信未来会有一个回流，往线下回流的过程。可能大家会说，兄弟线上已经崛起了，逛街的人少了，还谈商圈？

错，商圈比以前更火了！以重庆五大商圈为例，在节假日它的平均客流量是340万人，全年共29个节假日，即是说全年节假日逛五大商圈的总客流量共9860万人，近1亿人次。平日时间段人均152万人次，全年336天也达51072万人，即超过五亿人次！综合进行换算，重庆主城人均全年71天都在逛商圈。这里边所产生的流动、效应，是非常庞大的，交通的、吃饭的、娱乐的、逗留的、买东西的。

所以其实我们忽略了那个东西的存在。如果你在商圈里面做生意，就请你对号入座，找一个最稀缺的店开下去。未来的商圈，一定会奔着好看、好玩、好消费的方向去，不再是现在逆潮流，整齐划一的僵硬店铺，枯燥乏味、缺少娱乐、没有很多好东西买、商圈空间不合理、建筑不合理、交通闭塞等等，这些问题都有待解决。各位在逛街的过程中，你会发现一个城市和你之间的距离有多近，是在逛街中完成体验的。

无论是男的是女，多逛街。逛多了以后城市之间横向对比多了，你会得出一个特别深刻的虚拟感知印象。去成都宽窄巷逛一逛，一下就知道成都的柔美；去杭州南宋御街一逛，一下子就知道当时南宋在杭州那个地方是那么的性感而发达；到了深圳老街一逛，一下子就知道：沸腾了！就是那种感觉，而每一个商圈都有成长空间，不是说到今天就停止了，未来还是可以做得更好更精彩，奔着旅游景区去发展。 你会得到很多人文体验，会学到很多东西。

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