商业街运营存在的主要问题？（二）

发布时间：2019-7-24 浏览次数：2845次

商业街运营存在的主要问题：目前改造和新建

对于经营商家而言，老商业街是不可再生的旅游资源、文化资源和商业资源，其商业价值具有独特性和不可复制性。这其实也是老商业街核心竞争力。目前，许多商业街在改造或建设过程中采用的都是“政府推动+房地产开发”的模式。

要实现老商业街改造的成功，就必须有很高的整体商业运营水平，处理好保护、利用、挖掘等方方面面的关系。但事实是，当国外开始注重用历史、文化赚钱的时候，我们中国的房地产商却在一味地模仿西方社会的皮毛。

在这方面，有两种不好的倾向：

一是推倒重来。在一块块黄金宝地上建造高楼大厦代替原来的小门脸，用现代商场排挤老字号，用欧美情调代替民族特色。

二是仿古。许多城市将以前的老城、老街、老房子全部推倒，建起全新的明清商业街，如天津，从80年代的古文化街、南市食品街，到现在的鼓楼商业街，仿古风十分盛行。就拿鼓楼商业街来说，其坐落在拥有600年历史的天津老城厢，那里是天津文化的发祥地，有32处国家、市、区级文物，同这些具有历史和文化价值的房屋相比，新建成的明清风格的建筑就像假古董一样，只能是后工业化社会的文化垃圾。

好在老百姓是有鉴别力，南市食品街、鼓楼商业街至今生意冷冷清清。与此形成鲜明对照的是，一位外来和尚——罗康瑞对上海新天地的成功改造，它是将过去老上海的石库门改造成时尚风情街，目前已经成为上海最亮丽的风景。

对于新建商业街而言，比较突出的问题是开发和经营的利益问题。首先，中国房地产商的赢利模式仍停留在“开发—销售—再开发”阶段，这与美国、香港等地的“长期出租经营”的地产赢利模式不同。

所以，房地产商在开发商业街房产的时候，其利益点是在项目的即期回收上，因此它只会在回收期内关注商业街如何销售的问题，而不会对更远的事情感兴趣。正因为如此，许多新建造商业街没有主力店，因为主力店面积大，不好销售。

但是，如果没有主力店，就形不成商业街，因为商业街的存在必须以大型综合商场的存在为前提，专卖店、餐饮等只能是商业街的附属品。

在这一点上，大连万达的商业广场模式值得我们借鉴。他们在解决主力店的问题上，不仅自己成立了大洋百货，而且联合世界商业巨头沃尔马、欧培德、百脑汇、百事餐饮集团等租赁，成为其商业广场的主力店，其他全部销售，万达称其为订单式商业。

虽然在全国发展商业广场的房地产商只有一个，但是万达的模式十分值得发展商借鉴，如在开发前可以联合全国性和区域性的商业企业共同考虑，毕竟每一个发展商在赚钱的同时，还要考虑给后辈们留下一些东西。

开发商业街必须考虑的内容

商业街要取得成功，开发商必须把握好以下几点：

 1 .确定赢利模式在哪里

商业与住宅、写字楼最大的不同在于销售的难度比较大，住宅可以按套销售，写字楼可以分割，但是大型的商业街是建筑的综合体，必须有主力店的存在，主力店小则几千平方米，大则四、五万平方米。

由于大型综合百货商场很少购买商业物业，如果进行内部分割出售，又会留下许多的后遗症，如早期的万通、近期的西单时代广场就是很好的例证。所以，开发商介入商业街的开发，必须有强大的资金作为保证，以期获得长期的回报。

 2 .专业的建筑规划和市场顾问支持

现代商业街与过去传统商业街的经营内容完全不同，其经营业态和服务业种多达几十种，因此，在做好前期设计和规划的基础上，必须考虑各种业态和业种对建筑的基本要求，在做好功能分区的基础上组合和设计。

百货店、综合超市、专卖店等经营业态和餐饮、娱乐、体育、文化等几十种服务业种对建筑要求是完全不一样的，甚至在某些方面国家还没有设计规范，这需要建筑设计和市场顾问公司的深度介入。

 3 .提前组合主力店

现代商业街是商店聚集之地，尤其是在一些大城市的商业街，一条街上往往集中几个大型百货店，如果出现重复经营、雷同定位的情况，就会影响整个商业街优势的发挥，动摇商业街内企业的自身生存。

在这方面，大连万达商业广场的模式十分值得我们借鉴：按照订单式商业模式，大洋百货、沃尔马、百脑汇和欧培德的组合不仅提前回避了市场的风险，实现了各业态的错位经营，同时确保了各商家的长期经营和共同聚客。

这对开发商而言，不仅可以使出租的商业物业能获得长期的租金回报，而且可以将经营餐饮、专卖店的商铺分割出售，获得短期的收益。

商业街业态的选择和组合

目前，不论是对那些成熟的商业街，还是对那些正在调整业态的商业街，业态和业种的组合和设计都是非常头痛的话题，理论界对此也没有定论，因为每一个国家、城市经济发展水平和消费能力的差异，决定了业态、业种组合设计上不可能有可以套用的模式。

一些商业街研究的权威专家认为，在商业街上，专业店和专营店要占50%，餐饮占25%，综合性商场占15%，10%是综合的娱乐业。但依据是什么？事实上，城市的人口，消费能力和消费水平，恩格尔系数，城市的辐射能力，交通的通达性等各种指标，每一项指标都会影响业态和业种的配比比例。

当然，商业街业态组合还是有规律可循的，有些业态是必不可少的、必备的，如：

 1 .百货业

在大型商业街他是必须存在的业态，而且是商业街的主力店，经历了90年代末商场倒闭年洗礼的百货，目前也在进行新一轮的调整，卖品牌、卖时尚、卖服务是它们发展的方向。

 2 .专卖店和专营店

在综合性的商业街，大型专营店也是业态组合中重点引进的业态，当初朝外海蓝云天商业宝地，变成许多大商场的滑铁卢，但为什么百脑汇能经营成功，就是借助朝外商圈优势，错位经营的结果。专卖店是商业街上永远的风景，也是渲染商业气氛的招牌，但是她们是商业街上永远的附属品，不具备聚客效应。

 3 .餐饮业

你逛了整天的商业街，可能没有购物，但是不可能没有消费，如果有消费肯定是吃饭，餐饮在商业街的比例正在呈上升趋势。

 5 .娱乐业

娱乐业目前正以迅猛的势头发展，特别是网吧、量贩式KTV、梦幻电影城等新型娱乐业种，成为商业街成功的重要砝码。

选择和组合业态的方法非常重要，除了老商业街的改造主要通过政府的行政手段调节外，目前的商业街运营基本上是市场化行为，通过经济手段调节，如充分利用城市的级差地租去调整经营业态。

此前，财政部以北京为例研究城市地租，把城区内的土地分为9类，不同的区域交不同的地皮税。马克思的级差地租理论认为，城市的几何中心应该让给银行家和商业家。

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