多数产业园区已是鬼城！如何提升地产方面的增值？恩次方总裁赵旭州献策

发布时间：2019-6-26 浏览次数：1276次

最近几年产业地产行业受到各路资本热捧，但你要是将它视作一马平川、一本万利的营利捷径就大错特错了。大量的产业园区呈现“空城”“鬼城”的状态，恩次方集团旗下有一个网络科技公司就经历过这种情况。

当时浙江省一个城市的产业园区向我们招商，对方已经追踪了两年半，开出的条件是免租三年。恩次方总裁赵旭州先生当时说：“就算你们免五年，我也未必进”。原因是什么？因为他看到了对方产业园区基本是空城现象。

恩次方集团公司也接过很多给产业园区做治理的项目，当时的客户很大一部分是处在“空壳”状态。

 一、致使多数产业园区成为“空城”“鬼城”的原因是什么？

（一）半座空城

产业地产当中的复杂性和潜藏的风险，恐怕远远超出了市场人士的预判与控制。到目前为止，北上广深等大量的省会城市，依然有空壳产业园区，入住率在50%以下就很普遍，像天津有一些产业园区基本上还未有人入住，一直空着。那么我们就来谈谈这个领域发生了什么，怎么经营，到底应该朝哪个方向去发展，为什么会变成“鬼城”？

（二）产业园区建立基本靠政策驱动为主

首先，第一个现象是大量的产业园区是“鬼城”现象，所谓“鬼城”就是“空壳”，里面没人住。简单来说，它的选址通常都是政策驱动，政府会给他某一个硬性的鼓励性指标，老板在这一驱动下便会有人去选址。我们常鼓励大众创业万众创新，鼓励海归人才引进，鼓励科创，但你会发现这个选址绝大多数是有问题的。

（三）产业园区选址大多先天条件不好

产业园区选址绝大多数是有问题的，比如没考虑便捷程度，这导致了培育期过长，或许是20年以后。产业园区偏僻的选址导致了员工上下班不方便，这是个非常实际的因素，就算给企业免租五年也没有用，因为企业要考虑到人手招聘。

恩次方集团公司旗下有一个网络科技公司就在软件园有过这样的经历。对整个软件园而言，招聘成为第一大难点。稍微有点懒惰或挑剔的年轻人会感觉在这生活将会极其不方便。

年轻人大说周边仅有几路公交车，而且缺乏商业配套，上下班之余买点东西，开个PARTY，都极其不方便。说白了就是没有生活气息和商业气息，只有空荡荡的、干巴巴的写字楼。

（四）产业园区的基础配套设施不足

更重要的是基础配套设施不足。建设方在建的过程中只知道建写字楼给这些公司上班。但他没有想到基础配套设施也要做好搭建，比如我是做互联网产业园区，但大部分产业园区竟然连服务器的托管都做不到。

要知道做服务器的基站是有很多要求的，比如说将服务器放在一个地方，这个地方不能断电，要防尘，防震，防潮。如果说大地震来了，要保证这个地方没有问题，服务器不能破，且带宽要很快。这种情况下对建服务器的基地要求很高，但很多互联网产业园区在招公司或者是大公司的分部入住时却连这个东西都没有。

实际上多数科技公司会考虑他入住时是否可以把服务器放这吗？如果可以，这将降低公司的成本，若是不行，公司如果在这儿设总部，就得将服务器摆在另外一个地方，可能是隔壁的城市，但大多数的公司是不会做这样选择。

简单总结，这就是缺乏系统性思维。当时产业园区经营者是在政策的鼓励下买了这个地，政策鼓励下建房，建成之后开始招商。但在招商后发现，有很多不方便，尤其是很多配套性的缺失，让大多数公司觉得实在是想去也不能去。

二、真正的产业园区应为企业提供什么样的服务体系？

（一）产业园区应该先抱有做平台的心态，不是房东心态

你会发现产业园区，绝大多数的产业园区抱的是100%的房东心态，它挂了很多概念，互联网产业园、高新产业园、创新创意文化产业园等，但你会发现它就是一个房东。除了房东以外，平台性的工作，它什么都没做。

（二）理解创业者最缺什么？

A、人力、资金渠道环境

平台需要做什么？问一问创业公司，他需要什么就能明白。

当我有一个梦想，有了梦想以后，我口袋里有一拨起家的“小棋子”，可能是我三个兄弟，也可能是“两杆枪”便来到这，招聘的时候，这几个铜板摆在这，而这个过程中他会缺乏很多人力资源，那么怎么去招人？通常在网上招聘这个过程中，便会发现个别产业园区在线下没有给人力资源上推动，也没有接轨。

创业公司缺钱，会想各种方法吸引投资。不管是天使投资，风险投资还是股权投资，你会发现产业园区在这方面没有对接能力。他要拿出精力满世界去找，此时的产业园区基本没有贡献。

B、市场渠道环境

再者，对于市场的渠道拓展，创业公司要发展一个渠道。假设我就是做一个互联网分销产品，我想把这个产品在各地找代理商，你会发现，在整个这一系列的配套服务中，包含对员工的培训和氛围上，产业园区他就是一个单纯的房东，提供两个保安站在门口，挂一个产业园区牌子，却什么都没做。也就是说，他除了是房东以外，根本不是平台运营商、平台服务商。

（三）产业园区可以成为平台服务商，提供服务体系

1、解决资金和渠道问题，成为企业的孵化器

如果产业园区成为平台服务商，就能帮我们企业解决大量的问题，最直接的两个问题就是左手是资金，右手是渠道。比如说有一伙人善于技术研发，弄了一个非常棒的软件，能服务一个群体。那么你会发现他们想往大了做一是需要钱，二是需要渠道。这两个翅膀，我们可以把它称为两翼，左翼是资金，右翼是渠道。产业园区如果能在这个地方帮他助推，他将变成所谓的孵化器。

2、提供入驻优惠政策

但你会发现80%的产业园区在这方面边都达不上，他就一房东。就此，产业园区就会陷入各种缺失，缺失你最需要的东西。产业园区的成立是政策驱动，绝大多数产业园区的建设不是因为市场需求而是因为政策驱动，因为政府和产业政策的号召驱动于此。到了这，你会发现有了硬件，却缺少政策。楼盖得很漂亮，但入住有什么政策？免租金，免一年，免三年，于是大多企业疯狂入住于此。

3、提供投资环境，营造产业主题的氛围环境

疯狂完了以后，你会发现虽然有了政策，但他又缺投资环境。在很多地方的许多城市，不管是财税上还是人力资源提供的生态条件上不足以触动一个公司为他专程而来，所以产业氛围要求你有主题化。

比如说我是做人工智能，你最好把人工智能相关的这些资源、人力、物力、财力整个周边配套帮我打通，让我节省相对的时间成本，货币成本，精力成本，能让我在这里投资共享。

4、产业园区应该定位清晰，细分领域，为有需要的企业搭建配套

在这种情况之下，你会发现很多产业园区，定位比较不清晰，缺乏针对性。

比方说，如果它是科技园区的话，只要是互联网类的企业，一股脑全收，但实际情况是他把企业全纳入囊中且对此没有进行细分，人工智能也要，5G也要，搞软件搞网站搞电商的都要，到最后你会发现他没有给需要的人群专门打造这种配套，像一些电商这类企业。

恩次方总裁赵旭州先生觉得没有必要进产业园区，那些家伙挂着一个网络科技公司名字，实际上是卖核桃的，就是卖干果的，他们根本不搞创新的，它是开网店的，这种算不算科技公司，它就是个贸易公司。长而久之，产业园区一股脑收编各种企业，没有去给专门需要的人群打造这种配套，所以就变成了配套有各种缺失。

实际上就一个关键点，产业园区根本不了解创业者需要什么。

（四）满足创业者不同阶段扶持需求

1、孵化阶段

创业者需要两种阶段的扶持，第一个阶段叫做孵化，当他还是一个婴幼儿时，处于创业发展的起点。这时候你就让他进入产业园区，他把公司注册于此，这时他需要很多初期的孵化需求。

2、加速阶段

第二个阶段就是需要加速，叫做加速器。可能他的当企业发展到了一定规模，已经成长到五十个人团队，那么他现在需要快速前进，树立企业形象，完善资源整合。在这个过程中，产业园区你能够助推到他什么？比如说投资，若是你不能提供投资，而是单纯的做房东，那么他又何必在这耗，他没有充分理由长驻在这。

三、产业园区走过怎样的进化，走向怎样的未来？

关于企业入住产业园区的理由不充分，原因是对企业所处的阶段供给不够，服务不够。那便产生了进化。进化，就是从1.0版本到3.0版本的进化。

（一）三个进化阶段三个版本

1、阶段一1.0版本

1.0版本就是地产型的服务机构，指它的盈利模式配合着物业的销售收入。比如我们旁边有一个海创园，建设初期，你会发现所有区的人只是想找一个办公环境。那这一家公司产业园区的收入就来源于卖房子。它的盈利模式配合着也是物业的销售收入，房地产服务。

2、阶段二2.0版本

第二个阶段是进化到产业园区，2.0版本就是平台服务。不但给你提供房子，还给你提供需要的人力、物力、财力、产业关系、网络渠道等这些配套。他能给你很好的办公环境，以及很好的周围配套。为你的企业发展提供添砖加瓦，锦上添花甚至是雪中送炭的服务。

3、阶段三3.0版本

第三个阶段就是3.0版本，它是最高级的，也是未来所有做产业园区的人需要明白的一点和方向，那就是股权投资。可能有很多人觉得，“哇，我就是一产业园区，盖楼的，我还要搞股权投资？”恩次方商业地产总裁赵旭州想说：“对的，未来的长期的产业园区，实际上就是科技创业投资平台。

”当这些企业入住进你的产业园区，它的经营情况，它的生态，你能高效的了解到公司的真实情况。它在这纳税，它在这上班，它在这作业，它在这接待客户，企业的动向你能了解的很清楚对吧。那你就很容易对企业进行准确评估，一旦评估完以后，你便可以对他进行投资。这个投资一方面是大幅度的帮他解决资金困难，另一方面就是你的长期收益要依赖于此。

所以呢，这个3.0版本考验的就是你对企业的评审和评估能力，那是真正考验软实力。

（二）每个阶段的能力需求

第一个阶段就是你盖房子，拿政策的能力，第二个阶段，二点零考验的是你平台整合能力，你要整合各种资源进来，为企业家服务，三点零考验的是你的评审和评估能力。这是一条线，是一个进化。

每个阶段模式变化这就导致了你的收入模式发生变化。从一点零的房产销售收入到租金的持续性收入到平台的服务增值收入再到股权收入，你会发现股权收益是目前为止绝大多数产业园区都不能做到这一标准。可是在未来将会产生这种爆发性强的平台园区，他既是产业园区，也是创业投资平台的机构。以后在中国这类型产业园区会发展的很好。

这一类，在上海、江苏、浙江、北京这一带已经涌现这类投资产业园区，但在广大的省会城市还未出现，这种情况还是有点尴尬的。

四、产业园区如何提升地产方面的增值？

（一）考虑未来的增值和溢价

再从操盘上看，就是把整个产业园区作为一个商业生态来作操盘考虑，不能仅仅研究办公，还要研究居住、商业。那么这个地方将产生一个商业不动产的增值和溢价。否则的话，这个地方仅是个园区办公，你会发现，除了刚才我所讲的那些高大上产业链上的收入，产业园的不动产增值是很难的，房子就是这个价值。

（二）丰富产业园区的生态

产业园区也要会做商业不动产的运营，要让这个园区把所有在里面参与的办公群体经营者将这个地方丰富起来，像一个小都会一样，实际上这已经变成了特色产业区，生活加工作加创业的园区，按照这个概念，你需要做很多的工作。在建设初期就需要做规划，应该从工作，办公，产业一直到商业再到居住，将整个生态环境打造好。只有这样，才有可能产生商业不动产的增值。

（三）市场驱动要大于政策驱动

产业园区发展的情况，按照我这几个对标来观察他们已经非常普遍。以后呢，恩次方总裁赵旭州先生拿出具体案例，一事一议，单独聊聊具体操盘的内涵和生态。

最后恩次方商业地产总裁赵旭州先生祝愿中国少一点儿“鬼城”，也希望在这一些政策释放完以后，少出点强制推动政策。绝大多数的楼市是由政策推动起来的，是当年贪便宜起来的，所以有的时候我们就产生了质疑，给了那么多政策真的好吗？将大量资金乃至几个亿给到产业园区，他建个“鬼楼”，真的能担当资源赋予的这一重任吗？未必。

真正好的产业园区要建设起来，前期靠的是政策驱动，后期基本上靠饥饿的市场争夺竞争下驱动，所以政策驱动要打个问号。

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