商业街运营成功的方针是什么？恩次方集团赵旭州喊

发布时间：2019-4-30 浏览次数：956次

盘点商业街经营者常陷“误区”

1、计划经济思维固化

第一个错误基本上就是计划经济思维。基本上每个人都很傲慢，而且每个人都有一种天然带过来的计划经济思维，每个人都嘴上说着尊重市场、敬畏客观，而实际上基本没有几个人天生拥有这种素养。

计划经济的诞生就源于：有一波精英认为自己可以用最聪明的大脑计划出所有人的需求以及满足所有人需求的供给，结果到最后计划经济行不通。聪明人拿自己当聪明，那叫无知，无知在自以为是。当有人戳破这个洞，告诉他这是无知的、不合理的，虽然他心里知道，但依然死不承认，这叫无耻。

恩次方集团商业街运营大师赵旭州先生接触过大量失败的项目，其失败的主要原因就是老板有强烈的计划经济思维，基本上都认为自己说的道理是对的，其他人说的世界客观、市场客观都不是真相，就是这么任性。

（1）对标思维

计划经济思维是你计划出来的，是你认为他有品位，实际情况怎么样你了解吗？我问项目老板你自己逛过几次，实际上他自己也不逛，他就是去大城市看完以后产生了这种思维，这叫对标思维。恩次方集团商业街运营大师赵旭州先生在行业里耕耘十多年，与大量的老板打过交道，他深知在中国创新简直太难了，所有人都有对标思维。大多数都只是在原有“样板”的基础上略做花样，这有点像鸡尾酒，用不同的材料调成一杯酒，这个不行，所以在基层谈创新太难了。

（2）商业业态规划思维

再来，做商业街运营，计划经济就渗透到了业态的规划上。做一个商业街区原本是很开放的一个事，很多开发商却非要钻牛角尖：“我这个街区这一段做餐饮就只能做30家，餐饮里面火锅店不允许重复超过两家，所以火锅店就只能有两个。餐饮必须给我配三十种风格：披萨、粉条、面条、火锅店等等都要给我配上。”这种老板和这种决策者是最糟糕的，但这种现象十分广泛。

恩次方商业街运营大师赵旭州先生与他带领的团队在商业街运营基层服务的项目上遇到的老板统统都有这种类型的。在内容性的计划思维上他会告诉你第一餐饮不能做，原因在于那个市区里有一个项目做餐饮它没做成，所以餐饮不行。他没有正确的了解和归纳那个项目餐饮做不起来的根本原因是什么。其实餐饮业态自身没有问题，之所以做不起来是因为项目方主观上的操作有问题。拿出报表一看，发现项目所处的城市一年就关闭了300家餐饮店，都在关店，怎么能做餐饮呢，这种行为实际上非常无知。

他不知道什么叫供给侧驱动。需求其实是没有顶点的，我跟大家分享一下我对市场的理解：需求没有山峰、需求没有止境。如果有一天某一个领域它的量到了顶峰，那一定是供给到了顶峰。例如，手机的需求永远都没有到达过顶峰，有顶峰的是某一代手机。比方说塞班机到了顶峰出现了智能机，现在智能机几乎到了巅峰了，已经无所不用其极，市场上现有的手机基本上改变不了消费者使用的体验了，所以现在出现了柔性折叠屏手机。这个一旦投入到市场就会焕发第二次新需求的井喷，这叫供给侧驱动，不是需求侧。

实际上，最了解市场的人是那些经营者，不是你这个聪明的老板。所有商业在招商中出现问题，有一大部分是因为商业业态的规划有问题，而规划有问题的核心原因在于认知上有计划经济思维，很傲慢、很无知、很无耻。招商团队辛辛苦苦地招了一个好商家，一个优秀的火锅店，结果他却说不行已经有一家了，给我招一个披萨店，披萨店招进来之后又没有生意。

 商业街区本身比购物中心开放，做商业街运营应该大段做规划，应该给业态做接替的定性，而不是锁定每一个商家的特性。例如，餐饮板块基本上就是往里招餐饮即可，让市场自我调节，不要过度干预。

（3）政策制定思维

在这种情况之下，第三个计划经济的思维特性产生了，就是在政策制定上。一开始就想要制定收租标准，于是商业街运营开发商们就让业务员去周边调研其他类似项目的租金，接着定了与别人一样的价格就开始招租了，结果根本租不出去，租出去的发现开业半年全跑光了。

原因在于，商业街运营开发商在考虑问题的时候过于自私、单纯，本位主义浓厚，做调研时没有考虑到别人的租金水平是已经培育十年才换来的。

商业里面常有“一步差三市”的现象，就隔一个街道租金可能就差好几倍，这些因素都需要通盘考虑。“矫枉过正”的现象是不可取的，一个租金定出来如果你认为是合理的那是不对，应该具备一定的不合理性，这个不合理体现在前期商业街运营需要让商户占一些便宜。合理就意味着是平等对价交易，平等交易就意味着没有吸引力，对商户而言没有便宜可占，所以就不愿意租，最终导致商业街运营不起来项目也很难做起来。

（4）开发公司老板“自嗨”思维

再有的一个重要的错误就是开发公司老板有很多都是做建筑出身的，特别陶醉于自己的建筑，这个是西班牙风貌那个是伊斯兰古堡，沉醉在自己的建筑中，故事再性感没有人也是无济于事。过度注重这些东西，反而不太在乎商业建筑的实用性和科学性，这是错误的。

 举个例子，开发公司老板可能会特别关注商业动线是否好用。商业动线包括水平和垂直，“水平动线”就是从A点到B点再到C点，在一个水平的平面上能不能快速到达；“垂直动线”就是从下面往上去或者从上面往下来的时候够不够方便。比方说如果做一个街铺，要让它利于销售，也利于租赁，利于水平也利于垂直的话，就要让商业街区内的垂直和水平动线无所不能的通达，每一个商铺都能上下连通，每一层水平之间都有外连廊连接起来。

再比方说细节上，绝大多数商业街区的骑楼可以挡风水，但是这往往也会导致店面伸缩得太深，遮挡住整个店面的形象与光线，变得十分阴暗、阴晦，这个十分不好。有很多细节的问题，但老板陶醉的是一种风格，只要建筑漂亮，其他因素都不考虑，到最后只能以失败告终。

这一切都来自于傲慢的计划主义、计划经济思维、对标思维。分析完之后很多人会发现商业街并不是一个简单的项目，操作起来十分困难。

恩次方商业街运营大师赵旭州先生在内蒙古接触过一个项目，当时他就问老板“你的商业街区里一个人都没有，你有没有想过自己犯的最大的、最直接的错误是什么”。那个老板的回答是自己没有一个好的团队、财力差了点应该多打点广告才对。恩次方商业街运营大师赵旭州先生否定了他的回答，并且告诉他失败的原因来自于“思维”。

他的商业街运营是这样的：第一里面的街区是有错层的，走50米就有1个台阶可以上去，层层叠叠，错落有致；第二为了改善商业街的人气，老板还往里面加了“天幕”，甚至把街区封了起来，结果建筑容积率又提高了，搞了很多手续，后来整个街区就是没有人，压根招不来商。

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