购物中心发展现状如何，如何打破常规迎接下一个风口？恩次方购物中心策划招商公司总裁赵旭州喊话

发布时间：2019-4-17 浏览次数：1796次

　近年来，越来越多城市中的为何会产生这一转变？购物中心究竟有何魅力？它的发展现状如何？今天购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生就要跟大家聊一聊购物中心的那些事儿。

　　购物中心又可以称为城市综合体。城市综合体就是在传统购物中心的基础上加入很多综合的、复合的体验性功能，甚至包含酒店、办公、公寓、住宅，再加上各种各样的体验业态，搞出个概念即城市综合体。那么为什么现在大型购物中心都慢慢地演变为游客的旅游目的地？现在发展是如何？看购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州剖析：

一、国内购物中心发展现状

　　购物中心在大陆基本上是从2000年之后才兴起。那么它在香港的发展状况如何呢？香港卖高端商品的购物中心“海港城”，已经拥有30多年的历史，由此可见购物中心并不是一个新鲜话题。但在国内，目前广大的三四线、四五线城市才刚刚崛起，可将其喻为“小荷才露尖尖角”，甚至还有一些是“二半吊子”，根本没有按照购物中心的模式、空间、内容组合去操作，仍处于传统百货向购物中心过度的蹩脚阶段，尚未出现纯粹的、标准化的购物中心。

　　大都会则呈现建设过剩、白热化、集体平庸、“千店一面”的状态。消费者在不知道名字的情况下，几乎感受不到自己是在哪家购物中心。大城市已经从开始的“小荷才露尖尖角”变成竞争白热化、建设过剩的状态，而小城市还蒙着“照猫画虎”。

　　按照国际惯例及大数据的统计发现，在发达世界早有这样的基本规律：一个城市中的每个人只能承载1.2到2平方米左右购物中心的营业面积。国内很多城市已经达到了人均3平方米以上，因此购物中心空置的情况就很普遍。

　　因为都是商业不动产商来推动这个事的发展，所以我们今天就有必要来聊一聊购物中心该何去何从，到底是以什么为依归，它实质上存在的本质和核心价值是什么，它是怎么来的将往哪里去，现阶段很有必要来探讨一下这些话题。购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生希望通过分享该话题，能够给三四线、四五线城市、“两眼一抹黑、照猫画虎”的房地产商业开发群体以及那些在成熟阶段寻求突破点、变化和创新的组织一些启发。

二、购物中心发展历程

1、购物中心——传统百货“进化物”

　　其实它是一个“进化”的产品，来自于对传统百货的进化，传统百货我们之前有聊到过，它就是一个单纯以贩卖商品、销售商品为核心甚至为唯一的业态，购物中心则是伴随着它产生的一个分久必合、合久必分的“进化物”。

2、传统百货形态

　　我们来看一下传统百货是什么样的形态，传统百货基本上就是一个综合性的卖商品的复合体。负一楼是超市卖点食品、卖点小百货，一楼是化妆品、珠宝等高附加值的商品，再往上就是鞋帽、女装、男装、针织品、家电，最上面可能有配套的小餐饮，传统老百货就是这个形态。这个阶段百货带有的零售复合功能性很强，基本上你买东西的第一目的地就是去百货，逛街时的“街”只是路过，主要是奔着百货去的。所以那是属于它统治的时代，也代表了最高端的形态，里面的物品、商品有灯光、有美陈，而传统的老店则不存在那么强的艺术性。

3、购物中心——“合久必分，分久必合”

　　“合久必分”主要体现在超市这个板块被国际的大卖场、大型的超市侵占、冲击，首当其冲的便是沃尔玛、家乐福这类。

　　我们国内自己的连锁大卖场建设起来，一个大卖场的面积就能“吃掉”2万方左右，它还有自己的外租区，也要做二房东来平衡盈利，利用主力超市板块创造出来的流量来赚一些“二房东”的钱。而一个传统的百货也就两三万方，大的百货也就5万方，那已经非常大了，巨型的则超不过8万方，如果超过就属于稀缺物种，很难存活，大卖场就这样被蚕食掉了。小超市产品的价格、丰富度、一站式购齐的专业属性皆无法与大卖场相匹敌，毫无竞争力可言，所以这个业态要拿掉，但各位不要小瞧这个业态，它以前已经占到了百分之十几到二十的营业额。

　　再往上就是电器，以前人们买家电基本上都是去传统百货大楼，后来苏宁、国美风靡扩张，尤其在2005年到2010年左右疯狂的迈入了一个轰轰烈烈的家电时代，。曾几何时，黄光裕先生连续好几年坐拥首富，号称“零售业的教父”，他就是做家电起来的，所以家电的集合度、品牌的竞争优势以及给客户形成的集成服务一下子就打败了传统百货单一的楼层。

　　再来，很多大的珠宝商、珠宝店自己开设了大型的店面，这也给下面的小集合铺带来一定的冲击。至此，百货基本上就只剩下了以服装为主的商店，其他的业态板块被支离破碎地拆解掉，而这些业态重新组合之后便是购物中心。当购物中心出现的时候，是以一个“分久必合”的姿态，把大卖场、家电甚至以前的百货大楼这个母体都重新组团配合在一起，又变成了“车马炮”这么一盘棋局，整体的体量变得非常之大。

三、购物中心进化特征及实质

1、购物中心进化特征

　　那么，接下来我们就来看一看购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生如何阐述购物中心的进化特征。

（1）“由小池塘变大湖泊”。

　　在整体的规模上变大了，购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生及他的团队在做购物中心招商的时候发现，所有业界同仁都是拿主力店这个板块来“吃掉”大量的购物中心面积，大卖场吃掉2万方、百货吃掉3万方，再加上家电吃掉8000方或者1万方，所以总体规模需要变得很庞大，甚至曾经的“母体”百货也变成其中的一个主力店，可以形象地称之为“小池塘变大湖泊”。

（2）内容创新，增加业态复合性。

　　内容上大大地创新，增加业态的复合性。以前的百货就是买东西，百货、超市、大卖场、家电基本上都是买东西的。但它现在以购物中心的形式重新回来，既然称之为中心，它就变成了一个复合的流量和消费满足系统，尤其是消费功能要尽可能抓住流量带来的可能性，让消费者吃喝玩乐，把时间花在这。这个过程跟百货商场在业态和功能上除了量变以外，最大的质变就是它加入了丰富的体验业态。

2、购物中心的实质

　　如果用简单的一句话来形容购物中心的根本价值和形态，其实它就是在都会和城市之中功能最复杂、最多的城市公共空间。这个公共空间是城市化和非城市化或者农村化、乡下化最根本的核心区别。

　　判别城市化程度最重要的标准之一就是：这些城市化的人在公共空间里共享的程度有多大。例如，中国现在也走向西方所谓的开放化与社交化。中国有包间文化，以前去餐馆为了体现招待的尊贵性通常会准备一个包厢，为了让你唱歌唱得舒服给你点个KTV包厢等等。近年来，酒吧崛起，KTV的营业额呈下滑趋势。

　　你问小青年，大城市里那么“苦逼”为什么还要在那熬着，除了大城市就业机会够多以外是不是还有其他因素，他会告诉你“回到老家我憋得慌，没有透气的空间，除了几个熟人熟脸以外没有其他的空间，没有可以放松的场所”。

　　总之，购物中心就是城市功能最多的公共空间，消费者进去之后可以不消费、不买东西，而百货进去以后基本上就是买东西，买完东西以后没有地方可以休息所以顾客买完就会离开，而购物中心则不是这样。

四、剖析“城市人”的生活及消费行为特征

　　说到这我们就来分析一下城市人在生活和商业消费上的行为有什么特征和整体趋势。在此基础上，我们大概就能明白购物中心以后怎么做才有一个依规、方向与目标。只要把消费者的行为和都市人的生活需求研究明白，机会就来了。

　　购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生通过观察发现目前基本上已经走向了“三消时代”。

1、消磨时间。

　　第一个“消”即消磨时间，消磨时间这事其实还蛮痛苦的。例如你在一个大楼的大厅底下等朋友，你的朋友说：“等我一会儿，我三分钟之内就下楼”，而这三分钟对很多年轻人来说仿佛有三个小时那么漫长，整个人没着没落、抓耳挠腮的，一分钟都闲不下来，很焦急。因为他不知道注意力和焦点该往哪投射，他的脑子、思路、注意力需要有一个去向，所以刷屏和手机的贡献就在于可以让人打发大量的碎片化时间。

　　比方，周末你有两天休息的时间，请问你这两天做些什么；再比方，你和你的女朋友正在约会，接下来有两个小时或者三个小时的时间需要花掉你会用它干什么，也许你跟她吃个饭，30分钟吃完了，吃完饭以后也许你会跟她看个电影，一个半小时看完了，再做些什么呢，划个冰、打个电玩、逛一逛，时间的打发需要很多题材。

　　这个题材就为购物中心创造了巨大的需求背景，所以消磨时间很重要，尤其是有质量的消磨时间尤为重要。遛弯也不能就沿着大马路溜，打发时间也不能只跳广场舞。很显然需要一种空间，而且这个空间是复合化的、综合性的、多元的，打发时间的时候可以是无目的性，随便走走逛逛看看。我走着走着看到一个海报，上面有个非常精彩的电影我就去看，这种情况可不是以前的目的性购物，不像去奥特莱斯就是为了某个品牌折扣。这就要求购物中心需要具备观赏性、功能的复合多元性以及无目的性的随机性业态。

2、消遣“无聊”。

　　消遣比消磨还重要，消遣实质上就是“找乐”。最早的购物对于有钱人来说就是消遣，例如肥皂剧里的女孩子通常在跟人吵完架大发雷霆以后就会去商场疯狂地买一堆东西，买完了之后基本上都不看，很爽，那也是一种消遣。但是现在人的消遣很疯狂，你去看看那些小视频，他们为了消遣作乐、寻找刺激，各种无底线无节操的表现都有，吃一块硕大的肥肉，吃相就像小动物一样，目的就是为了消遣，当然里边也牵扯着一些利益。

　　这个时代整体上我们可以称之为无聊时代。如果你不理解每一个人心中的无聊就说明你是个刻板的、无趣的、没有创造力的人，只有深入了解广大群众无聊的点在哪才能更加接近成功。

　　当下社会有这么一个现象：诺贝尔金学奖的获得者远不如一个街头蹩脚的小明星值钱，原因在于大家太无聊了，几千年来的说教文化大家都受够了，不喜欢讲道理、讲规矩，而是追求开心。跳舞的大叔大妈眉来眼去的，憋得慌 ，就是因为没有娱乐只能跳跳舞，而年轻人则疯狂地打网游、刷短视频，其实娱乐非常地窄，尚未实现多元化，高质量的社交现在还没有走入一个风口。

　　这个功能以前属于零售线下供给。既然叫零售就是卖东西的，而不是给你服务的。无纸袋的服务太稀缺了，大部分人的业余生活还是很无聊的，所以这个板块还有长久的增长空间。

3、消费“口袋”。

　　“或许你会说消费就是花钱，难道花钱也成问题吗？”答案是肯定的。花钱花得不开心这种情况非常普遍。例如，周末或者黄金周，你带着一家人准备出门娱乐一下，取出2-3万元然后去某一个目的地，也许是一个景区，也许是某个消费场所，总之需要好的供给与服务。然而，回家后却发现只花费了2000元，剩余很多钱无处可用，此时你的内心是不开心的，原因在于没有理由、没有场景、没有供给可以令你实现高质量消费，所以你不爽。当经济条件提高，供给无法满足消费时，多数人的内心是不愉快的。

　　由于消费板块不能令人满意，所以产生了供给侧结构性改革的国家方针以及出现了中国人成批量到海外购物、消费的大潮，这方面，国内确实需要提升质量，当然这已经上升到国家战略层面。目前消费依然是一个阻碍，在国内即便有钱也很难实现高质量、高服务、令人满意的消费，这方面的供给很漫长，所以如果你能抓住“消磨时间、消遣无聊、消费口袋”的风口，能够提供令人满足的高质量服务，那么你将会有挣不完的钱。

　　购物中心之所以有进化的取向，做不完的联想，想不完的故事以及供给不完的服务，实际上就是根据这三个维度来做开凿的。包括所谓的旅游文化地产、小镇以及综合体，总之各个领域都要围绕这三个维度展开。谈产业是供给方，谈消费需求才是需求方最关注的话题，这是大趋势。

五、购物中心的经营标准及建议

　　那么，若是一个新手“门外汉”现在想要建一个购物中心，是否有标准和建议可以供他参考呢？接下来看看购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生如何为“新手”出谋划策。

1、塑造场景。

　　说到场景，最直观的解释就是购物的空间、消费的场景。其实空间是场景的基础，场景不仅仅是空间。例如某个会议室它是一个空间，但会议室的场景是非空间性的，还会受很多氛围的影响，比方说灯光效果，整体格局，人员的位置安排，人的精神面貌和气氛。“声、光、电”所有这些都要到位，这叫整体的视觉和空间体验，因此场景的搭建尤为重要。

　　不知道大家是否去澳门赌场玩过，仔细想一想，为何多数人刚开始信誓旦旦地说着不玩或者只是“小试牛刀”，结果玩着玩着发现1万进去了，到最后发现5万、8万进去了。

　　“澳门赌场”的场景塑造就非常成功，而它的成功之处主要表现在以下几个方面：

（1）装修奢华

　　奢华到让你感觉即便是把口袋里的钱全拿出来也不觉得自己是一个富有的人，甚至在那个场景里你会觉得可以相对轻视和蔑视金钱。由于场景太过富丽堂皇，置身其中你会觉得根本不用计较小钱。

　　曾经有人问“哪儿的购物中心做得豪华”。在大陆不管是华润，还是北上广深的一些高端购物中心与澳门赌场的购物中心相比都是分分钟被“秒杀”。其层高也是目前购物中心层高的两倍以上，装修几乎能达到极致的状态。

　　那么，究竟为何多数人在澳门赌场里都会忍不住要“玩几把”呢？针对这一问题购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生发表了其独到的见解。第一，整个场景能够让你蔑视金钱，让你觉得钱在那里不算什么；第二，给你输送超过正常和常态空间里的氧气量，让你呼吸通畅、精神饱满，整个人变得异常兴奋；第三，将钱换成筹码，能够在一定程度上麻痹玩家对金钱的认知，“用钞票输的时候会心疼而用筹码则会减弱这种心疼感”，从而导致玩家不停地往外抛筹码，很多时候玩家并不知道自己对这个筹码的承载力是有限的。

（2）“内容”排列巧妙

　　赌完之后，涉及到的就是接下来要讲的第二点“内容”。内容方面，主要重在排列，只要你是一个有钱人，无论输还是赢，里边都有丰富的内循环闭合系统。例如，赢钱的可以住超豪华的五星级酒店，什么服务都有，爱马仕、LV全是一线品牌，可以尽情的消费，即便赢了钱也全都在里面消费了，基本上形成一个功能上的生态，令你在潇洒挥霍时毫无供给上的障碍。“消费、赌、玩、耍”， 整个大场景的塑造非常成功。

　　购物中心在塑造场景过程中则需要考虑面向的客户群体是哪些，然后再确定风格。是古怪、另类、独特，能让年轻人记忆犹新的后时代工业风，还是清新、有创造力、高雅的艺术风，整个购物中心的文化氛围能够给消费者形成视觉上的冲击，这叫观赏性。

（3）利用“气味营销”手段

　　众所周知，绝大多数的购物中心都是“千店一面”，白墙、白顶、白砖、白地基本上都是如此，在环境和场景的塑造上，没有花大心思将其做到相对极致的状态。当然，环境和场景最高级、最细微的形态叫做“气味营销”。想必各位坐新车的时候都会有这样的体验：开门的瞬间就有一股扑鼻而来的气味，多数人会觉得那是皮革的味道，其实那个味道是做出来的，全世界有好几个专门做气味营销的知名公司。例如希尔顿、香格里拉这些国际连锁大酒店进去以后都有一种非常特殊的气氛，非常醒脑，让人记忆犹新，那就是气味营销。

　　香水作为一种高级的个人用品经常被作为礼品送给他人，其实我是不太赞同这种做法的。原因在于香水是极度个人化的物品，有时候你喜欢的味道对方可能无法接受，而且即便每一种香水的味道都一样，但与不同身体散发出的体味结合之后散发出的味道也是不同的。

　　这些都是场景上的塑造并且都很重要，从视觉、听觉、嗅觉到触觉都需要有场景上的塑造。

　　关于创造力方面，绝大多数人在做设计的时候都喜欢请设计院，而设计院通常会给你拷贝一个图。稍微好一点的机构就是国际大牌，但中国的设计院和设计公司在这方面基本上都拿不上台面。购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生接触过大量该行业的工作人员，发现多数人都不愿意在这方面发挥创造力。

　　基本上只有个别的个体做得还可以，大家比较认同，剩下绝大多数都是靠拷贝。设计这项工作极度需要细微的创造力而绝大多数企业都不愿意为之花钱，找一个装修公司考察一下隔壁的商场，把楼的地板砖铺上、墙面刷好、吊顶弄好基本就结束了，压根没有人用心设计场景。

2、整合内容。

　　内容即需要整合的功能，老百货叫“人、货、场”，“货”指的就是内容，但城市综合体和购物中心就不仅仅是货了，有很多功能是没有货的。例如，去KTV唱歌、看一场电影这些都是文化消费品，是超高的一种无形的整合。因此，除了内容的整合之外，排列上的整合也是至关重要的，同一种功能排列不同则会产生不同的竞争力差别。

　　另外，招商过程多数人都喜欢偷懒，一家餐厅就租掉1000平米，结果租了十家就1万平米，到最后发现有一家店做得不好一关就是1000方，再找人接盘时则会出现店铺面积过大对方没有能力承租的尴尬局面。最终你会发现空余的1000方难以切割，十分麻烦。因此前期就应该充分考虑如何切割1万平方米，并不是整体定好调就可以的。

　　排列组合过程中需要突出什么呢？针对这个开发商、运营商都极为关心的话题，购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生发表了以下几点看法：

（1）核心竞争力。

　　是否有核心对比优势，即是否有核心竞争力，所有的业态组合在一起是否能形成对比其他购物中心总体量上的优势

（2）整合内容时的“游戏规则”。

　　整合之前需要明确规则，是租赁还是联营，如何在整合过程中刺激商家长远跟你绑定，实现所谓的“长期坐商，长治久安”。而绝大多数的开发商、运营商都是盖一栋新楼对比旁边的租金定完调就开始租，实际上这里面存在以下几个误区：

1) 深陷“好地段”困局

　　“楼”产生的时间起点不一样，有的“楼”经历过三五年、十来年的运营，而有的则是新楼，虽然地段一样，但新楼没有经过磨合，所以很难成功。然而，多数人在定租金时通常不会考虑“楼”的新旧，一味地看准“好地段”就下手买流量，这一做法是错误的。所以存在大量的人进驻以后很快就走了，没有经过磨合，与想象中的样子截然不同。

　　例如，新婚夫妇不可能像老夫老妻那样：“上来就是你骂我几句，我打你两个耳光”，那些老夫妇就可以这样，新夫妇不要上来就学，人家是“家鸡打得满圈跑，野鸡打得满天飞”，新婚夫妇还不算是真正的“家鸡”，两个人没有经过磨合不要刚开始就学老夫老妻，大家需要相敬如宾，慢慢进入状态。

2) 缺乏长远战略性眼光

　　同理，开一个新的商场也是如此，不能刚开始就像老商场那样做，没有为它的成长付出就想收获果实这种行为是不切实际的。当然，稍微差一点的业绩人家就走了，迫使你开始被动地降租金，都说“买涨不买跌”，这种被称为“傻瓜行为”。为何不在开始就做培育呢？准备阶段就需要具备成熟的、有预期的长远战略性眼光，在培育上可以称之为战略性亏损，短期的亏损并不可怕，只要培育起来，后期便可以通过增加租金的方式挽回之前的损失。而绝大多数人都无法做出取舍，一味地用常规的眼光经营商场，这也是多数开发商、运营商最终走向失败的症结所在。

3) 执行力不足。

　　在执行过程中随心所欲不尊重专业，“专业”有基本的常识和规律，无论怎么创造都可以，但不能忽视基本的常识和规律。组织领导能力、组织调度能力、强攻执行能力、操作能力都没有，在执行上的“流程管事、制度管人”的建设以及打攻坚战的整体布局也没有，说到哪打到哪，像无头苍蝇一样。老板一个人掌握全局、事无巨细、事必亲躬，实际上很多事情都可以在流程中解决，所有战略性的东西全“撂下”，导致执行上的团队缺乏激励、没有自主、没有路径可言，全都按照老板个人的意志而定，这些是行业中的通病。

　　不知道大家有没有发现最近出现了一种收缩行为，听说雷军今年推出给员工做考核，京东开始裁员，很多大公司开始回归所谓的“驱逐平庸者”。之前推崇的人性化、潇洒自如，朝高端进步发展，每个人都能成为半个自由职业者，都渐渐被推翻，不再“假大空”，这就是进化的过程。真相往往比较残酷，理想永远有光芒但真相永远有黑暗，绝大多数企业家都是在吃了血本的教训之后才回归现实开始做实事。

3、运营

　　绝大多数人对运营和服务的理解是搞好服务，其实运营不仅仅指服务，它是一个指导方针。运营更多是做圈层和社交向的游戏，一种是为客户服务思维，另一种是跟客户游戏的思维。所谓的顾客就是上帝的理论已经行不通，而是要将客户当成最好的伙伴，一起玩耍、一起嗨，在这个过程中有社交、兴趣、娱乐、游戏等多个层面，需要这样运营。

　　如果你在深圳参加过马拉松就会发现它的终点站基本都设在购物中心，跑完后可以在那边吃饭喝水，参赛者随随便便就能达到10万，这就是运营。而多数人所谓的运营是“一到周末就打折”，这明显是不科学的，真正的运营是操作一些有质量、有含量的游戏。所以，运营这个层面以后会走向社交化、圈层化、兴趣化以及游戏化，购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生建议广大开发商、运营商从这些角度入手做运营。

　　购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生呼吁广大企业家回归现实，扮演好企业家的角色，把企业经营的务实角色扮演好。在下一个里程碑再做创新时有了依归、考虑及基本方向，就可以往下发挥创造力。

　　总之，购物中心不是购物，而是人们消磨时间、消遣无聊、消费口袋的一个综合性场所，至于如何吸引顾客、吸引流量这要看经营者、运营者的本事。

六、为广大企业家出谋划策

　　最后，购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生，诚恳地给广大三四线城市的个体企业家提出了以下建议：

　　广大个体企业家在看待商业不动产项目时需要培养以下三种思维：

1、房东思维

　　“房地产思维”的人基本上的兴趣点和“自豪”点都在房子上。举个例子，企业家为客户盖一个商场，并且为其提供优质的场景内容和服务，这就相当于请客户吃顿饭。其实，房子相当于装菜的盘子，商业内容、氛围、运营相当于里面的菜，一味地炫耀盘子有多漂亮没有好的厨师和菜品只能是徒劳，客户不会为之买单。

　　“房东思维”不可取，正确的做法是“将盘子卖掉，而不是勉强请客户吃饭”，切忌“猪鼻子插大葱装象，最后把葱弄丢了”。

2、流量思维

　　或许很多人会觉得流量思维很高级，其实做生意就是做流量，尤其是互联网最讲究流量，线下商业也讲究流量。李嘉诚先生说过“做房地产，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，言外之意是“第一是流量，第二是流量，第三还是流量”，地段好就意味着流量好。

　　相较而言，流量思维比房东思维先进得多。房东不在乎流量，只在乎收益，尽管商场里没有流量但是租了店铺就要交房租，相反有流量思维的人则知道没有流量何谈收租，但它依然不是最好的、最系统化的思维。

3、平台性思维

　　最系统化的思维应该是平台性思维。光有流量是不够的，流量有时候是无效的不是可持续性的，而平台首先涉及到的就是整个“舞台”的主体方有自己的生态环境。假设某个商圈有30万人，在那盖一个商业，微生态有自己构建的软实力、硬实力体系，而这个体系非常重要。 即便这个体系可能身在城市郊区的30公里处也有可能成功，奥特莱斯就是很好的例子，虽然没有流量但平台搭得好。

　　搭建完平台以后就需要整合内容、保驾护航，这样才能创造流量，产生持续性的流量。所以，流量思维适用于那些没有技术性、生态性操盘能力的人，有能力的人应该去打造平台，平台一旦打造起来就能实现两大目标：第一个能创造流量，第二个能维持流量的持续性，但打造平台的难度很高。

　　购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生认识很多朋友，有江浙的、广东的，这些朋友常常问他哪些商铺适合投资。赵先生通常会告诉他们“以你们的资质、智慧和鉴别能力，就朝流量多的地方下手即可”，这个地段的商铺几乎不存在风险。

　　相反，若是非常有智慧、有财力、有大规模动作的公司，购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州先生则建议它们自己创造流量，因为它们有能力和资源创造一个商圈，它们可以通过非常低廉的成本创造出高溢价效应，可以通过一个20万平米或者30万平米的商业撬动几千亩地的发展。但只有具备平台性思维的人才能做，如果没有平台性思维，即使有流量思维也难以成功。

　　现阶段国内绝大多数购物中心都呈现出“千篇一律”“千店一面”的面貌，谁能抓住客户的眼球，吸引客户的注意力，谁便是最终的赢家。在“暗波涌动”的竞争热潮中究竟如何才能“玩转”购物中心，如何才能玩出新花样，如何才能与客户擦出新的火花。

　　购物中心策划招商公司恩次方集团总裁赵旭州认为树立合理的“房东思维”“流量思维”“平台性思维”并且在此基础上能够清晰的审视自己是成功的关键，一旦做到以上几点成功的概率便会提高，亏损的概率则会相对降低。这也是他给广大企业家尤其是“散兵有勇”的广大商业不动产商提的建议。

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