湖南永州兴隆物流园

发布时间：2019-3-2 浏览次数：1673次

兴隆物流园
1.所在城市：湖南永州
2.项目规模：规划总建筑面积6万多方
3.项目类型：产业地产
4.项目地址：湖南永州
5.开发公司：永州兴隆物流有限公司
6.项目所处阶段：规划阶段
7.项目研判时间：2018-3-10

项目研判结论：
　　项目地块位于永州市区边缘工业用地圈中，与河东的中心商业圈仅一江之隔，在城市规划中属于物流园区用地性质，为促进片区的繁荣发展与项目的物业增值，开发商决定在项目物流园区的基础上，融入商业配套，并按照物流园的建筑要求进行规划设计。

困局——深陷“物流”的套路，画地为牢
　　在项目效果图上，不难看出，项目的建筑规划基本按照物流园区的“组团式”特点进行设计，因此该方案大体上通过了政府部门的审核。但是，这样的建筑，毫无特色，缺乏视觉冲击力，更难以满足商业基本使用功能。因此，接下来要做的，便是对园区进行详细的业态定位以及对建筑二次装修提出优化方案。而对于这些战略性工作，开发商显得一筹莫展，于是乎，四处求贤，邀请北上广深多家商业策划公司及设计单位进行咨询，而这些公司，也大都围绕业态及建筑优化这两个核心提出了些许建议方案。

剖析——根源性难题未解，谈什么技术性建议
　　恩次方商业集团赵旭州总裁实地考察项目周边地块及永州整体商业发展进程，针对项目的战略定位提出了精专独到的见解与截然不同的建议。
　　项目当前面临的主要问题并非业态规划或者建筑优化等技术性问题，而是战略定位的根源性问题，作为开发企业决策层，最关键的是要解决项目根本的核心矛盾：
　　首先，项目地块与河东的中心商业圈仅一江之隔，立地条件优越，随着城市的发展扩张，或许未来十年，城市中心商业圈会扩延到该片区，甚至更广。然而，物流园区与城市消费者接触面窄、互动黏性低的特性显然抑制了该片区未来的发展，地块物流园区的硬性规定该如何遵循？
　　其次，传统仓储物流低收益率、低附加值与开发商对其高收益的期望形成强烈矛盾，那么，又该如何在物流的基础上进行产业升级与延伸呢？
　　另外，纵然在物流园区中引进商业配套，永州近几年商业发展强劲，商业存量巨大，并且有两座10万方的大手笔商业项目即将登场，作为城区边缘6万方的商业小角色，它“何德何能”让人慕名而来？

破题——将物流做精，将商业做透
　　针对这三大核心矛盾，赵旭州总裁给出了谋划建议方案：
　　关于物流的用地性质，既然无法改变，那么不妨顺应这个“主题”，正儿八经做物流，而不是一味地“掩耳盗铃”，用物流的“空瓶”硬塞商业。或许大多数人，甚至企业、政府对“物流”仍停留在原始认知阶段，习惯性地认为物流园就是大货车、集装箱、脏乱差。其实不然，随着电商的快速发展，我国的物流业已经过了多番升级换代，新物流已迈入“分钟级”配送时代。为打通物流终端的“最后一公里”，“城市配送”将会成为未来几年物流发展的“重头戏”，物流将会越来越信息化、智能化、精细化、生活化、体验化。项目若能顺应时代发展，率先引进先进的物流模式，将其做到极致，定能打响“物流园”的名片，打造成湖南、乃至全国物流产业的样板。那么，其创造的收益及效益，也将不可限量。
　　将“物流”的主题做到精专、新奇，在此基础上进行产业延伸，也就顺理成章了。在社会关系中，“物流”属于后端，其前端必定是“商贸”，两者本来就是相辅相成的，因此，物流园区的商业植入，显得至关重要。引入餐饮、休闲、娱乐等高黏性、高互动性、高消费频次的配套服务业态，将改变传统物流园区功能单一、人气冷清的窘境，营造“新物流、新风尚”的集聚效应。

定位——“工业风”特色的“物流文创园”
　　项目重新定位为以“新物流”为产业核心，以餐饮、休闲、娱乐业态为商业驱动，以“工业风”建筑风貌为文旅引擎的物流文创园。
　　将“物流”本身的工业文明属性融入到园区建筑中，并引入餐饮、休闲、娱乐等配套服务业态。一方面，将营造园区完整的生态系统，甚至激活周边片区的产业生态；另一方面，“工业风”建筑风貌的“物流文创园”，将会从永州所有商业体中脱颖而出，成为全永州最超前、最时尚、最多元的消费目的地、城市会客厅。
　　这样的战略定位，将赋予项目全新的功能使命：
　　物流产业功能，率先打造城市配送生活馆、智能仓储等物流模式为中国“新物流”的发展探索前进之路。
　　文创旅游功能，浓厚的“工业风”建筑风貌，将最大程度满足消费者强烈的猎奇心理，使“物流文创园”成为永州的文旅新地标。物流起源于“丝绸之路”，熔铸着中国几千年的商贸文明，在园区中植入丝路风情元素，不但契合主题，更能为园区营造独特的文化符号。
　　商业配套功能，产业的繁荣需要商业的支撑，以餐饮、休闲、娱乐等商业配套服务作为客流引擎，满足园区企业、当地市民及外埠游客的消费体验需求。
　　战略定位在很大程度上已经决定了项目的发展方向和发展格局，优秀的定位一经确立就已令项目成功一半，而错误的定位却将导致项目举步维艰。“如果方向错了,停下来就是前进”，就项目目前的定位及建筑来说，与其沉陷于无休止的优化讨论，不如尽早重新梳理定位，重新编写剧本，给项目一副全新的面貌。

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