商业地产大师旭述一季4期：恩次方集团总裁赵旭州喊话万通冯仑：立体城市“空想主义”如何回归现实？

发布时间：2019-1-22 浏览次数：1688次

　　我们今天来聊一下“立体城市”，我不知道各位有没有听过这个概念，这是冯仑先生的创举。冯仑先生被称为房地产业界的思想家，他为立体城市呼号奔走近十年。
　　这个概念是冯先生在2009年的哥本哈根全球气候大会上提出的，他认为建立立体城市能解决当前的很多矛盾，能够节能、节约土地、提高效率，搞出立体城市这么一个概念很有智慧。但是很显然，一转眼快十年了，立体城市还没有见到实际的影。

　　我们今天就来聊一聊立体城市到底是怎么样一个说法，怎么样一个模式，为什么到现在还没能立起来。
　　冯仑先生作为一个房地产业界的思想家和大佬，怎么在这件事上就钻到牛角尖里了呢？
　　一、“立体城市”是什么：超高密度、功能叠加
　　我们来分析分析，看一看立体城市是个什么样的说法。简单点说，立体城市就是在城市里用一平方公里的土地，建设500万平方米的建筑。
　　一平方公里等于100万平方米，要在100万平方米的土地上建500万平方米的建筑，这意味着容积率是5.0，这个容积率相当高。按照他的说法，里面的建筑都要达到400米到500米之间这么一个高度。世界第一高楼迪拜塔就非常高，高度达到800多米，密度超高。

　　为了验证立体城市的可行性，冯仑先生引用了很多世界繁华都市的数据来证明它的这个容积率是合适的。例如，纽约、东京、香港，他认为密度都是这样，很正常。
　　那么我们来看一看，既然这个事这么正常，这么做能不能立得住？简单一点说，它就是利用少的土地提高建筑密度，让里面住更多的人，立体城市这个模式就是要把楼拔高，将功能叠加。
　　所谓叠加就是往上升，比方说1到20楼是住宅，20楼往上是酒店，50楼往上可以种菜、搞农场，下面有医院、学校、办公楼、商务金融、工作的产业等等，总而言之就是整个园区里什么都有。
　　在他看来这是一个理想的未来，是让人从出生一直到老死，所有的问题都可以在立体城市里解决。一平方公里，1500亩的土地上，来解决所有这些问题。这样一来，就能化解城市拥堵、土地不够用、资源稀缺等问题。他认为这个大方向很好，很有蓝图，很有前途。
　　我认为刚好相反，冯先生把所有这些问题都理解反了。在全世界城市的发展大概就两种取向，一种是像欧美那样，一个大都会，都会周边有很多小城镇，往外摊，这被称为“摊大饼”。现在把摊大饼好像是解读的很负面，认为摊大饼不好。另外一种像拉美一样，中心都市非常繁华。例如墨西哥就是这样，中心都市、城区里非常繁华，城区外面一片黑暗，贫穷、贫瘠、空洞，什么都没有。
　　我们是非常害怕中国的大都会走拉美这种模式，即都会里什么都有，外面却一片漆黑。我们希望它像欧美那样，都会中心集中所有都市的资源，周边集中城镇的资源，所以我们国家发展了城镇化战略和特色小镇。

　　二、立体城市的弊端：不符合人类行为学
　　冯先生这个立体城市就是要把都市更加都市，而且试图用割裂的方式做一个独立循环的小生态。什么意思呢？你可以一直生活在这一平方公里、1500亩、500万平方米的建筑空间之内，不用出去了。这是不可能的，这不符合人的行为学，从逻辑上听起来很合理，但实际上不符合人的行为学。
　　人的行为学未来发展应该是这样，像美国那样。我的朋友们都在美国纽约居住，很多个城市他们都在那边工作和生活。他们是怎么样的？那里的人从上大学开始就会进入到大都会，在大都会里完成高等教育，完成青春过程中的工作实践，完成事业的发展，然后结识另一半成家立业。
　　当你要成家立业结婚的时候，你会到都市外面，也许车程是40分钟到一个半小时这样的一个城镇里面去买房子、结婚、生孩子，你的孩子基本上就会在这样的一个小镇里长大。这个镇上周边什么都有，如果想进大都会，驱车一个小时就可以到，如果想退出来，这里安静、安宁、祥和、安全。
　　众所周知，大都会的安全往往都是最差的。全世界治安最差的，就是类似于纽约这种城市，大都会人多、杂乱。然后等到你的孩子生活到他18岁、20岁进大学了，他再进都会这样的循环。这样的循环导致了相对人口在城市周边的分散，这叫做卫星城。居住的时候分散，工作的资源又集中，因为工作的资源需要集中。

　　不能够像冯先生说的这样，他这500万平米解决一切功能，恨不得连医疗、上学都不出去，这会变成一个人像残疾一样把他圈养，而且试图用这种方式整合资源，没有考虑到资源的无法落地性。有那么多好的学校、好的师资，有那么多好的医院、好的医生给你这种类型的小立体城市去做配套吗？然后你这里边还要有什么产业，能导入什么产业？还要种菜，那些菜农怎么办？
　　我们大家都知道，量产可以降低成本，你用过度的、超前的思维和理想化的想法，用工业4.0思维。你在家门口种菜，我不相信你在立体城市里头种的菜成本会比山东寿光低，不可能，你种给我看看。我不相信在摩天大楼上种的菜会比在寿光那种大棚里头种的成本低。所以这里边有工业4.0定制化的这种幻想的骗局。
　　到目前为止，工业4.0还不能拿出一个真正拍在桌面上让我们见到降低成本、提高效率、满足服务的一个实际性的一个产业链出来。工业4.0这个思维在早期实际上就是最原始落后的一种形态。例如古代衣服都是定制的，根本就没有成衣，家具是定制的，房子是定制的，都是工业4.0。当然这里的工业4.0是打引号的，它没有工业化，是4.0。你想用工业化的手段，但是现在不是时候来做这个事。很显然，无法实现降低成本、提高效率、满足品质的这个要求。一味的堆砌新概念，给新想法是个理想的空想主义。
　　再来就是功能分布，一个城市的功能分布，已经拥有了这个城市生物多样化和每一个版图之间接轨的那个核心竞争力，想通过一个立体城市解决掉整个城市的所有功能，人们不用离开小区就能解决，相亲、养老送终等一系列问题，这是空想、乌托邦。在这点上，我只能说冯先生是一个诗人，他不太像一个商人。

　　三、在商言商：回归房地产开发才是明智之举
　　最后，我要说的是商人的本质，前阵子大家都听过柳传志先生说的“在商言商”，他这么一讲，网络上很多人都在攻击他，认为他好像是没有更多的社会责任综合的去考虑社会生态，就知道做生意。事实上并非如此，其实他的意思就是商人先做本分，比方说这个案子如果想做起来，等于是一个试点和模板，它需要很多政府职能部门强行的去做一些政策和政府基础层面的配套干预的。
　　怎么把医院、学校都迁到这里来，怎么打通那些审批的手续。例如建一个农场，这些都跟法律、手续、法规有关的。除非你能建一个实验区，而且这个实验区是通过政府审批的。这里边要打通很多政策障碍，没有那么容易，因为你给的功能已经是城市化的配套，已经是打造一个卫星城市的配套，它已经不是一个简单的房地产项目了。
　　政府地方的主管部门有这种能力去帮你打通所有这些基础配套吗？这里边有法规、程序、角色等问题。简而言之，这应该是政府干的，而不是企业家去做。企业家没有这么大能力去推动这个事，所以一说起来就会遥遥无期，这不太像一个商人去做的事，尤其是在现今阶段。
　　你要做的是土地一级开发，将平台和通道全部打通然后通过卖楼面地价这个土地，把整个项目分给别人去建，这是政府平台型公司做的事，而不是一个个体企业做的事，所以立体城市到目前为止很难落地。尽管有很多大佬支持他，包括刘永好的现代农业、史玉柱以及一些房产公司的大佬，都觉得这个话题和题材很好，都愿意支持他。我告诉你，100个大佬也没有用。当逻辑不符合实际需求，不符合客观规律时，一切都是空谈，1000个大佬支持都没有用。
　　重新回到房地产开发这个位置上才是明智之举，所以我建议冯仑先生将已经取得的土地给大公司做房地产项目开发，配套一些公建的服务，商业的公共服务，土地拿的比较早，很有优势。当然，这个故事当时也很好，但实际上不可能真的这么去做，乌托邦这个事儿都产生在大跃进的思想之下。大概你们这一代人都有一定的大跃进思想，虽然给这一代人戴帽子、贴标签不好，但事实上真的存在这种现象，有时候往往会过于理想化。搭建平台、整合内容、保驾护航，搭多了以后自己变成政府的角色，真的去搭那个平台，怎么去搭？
　　冯先生非常有知名度，我也很喜欢，但他自己的本业房地产做的却很萎缩。中国的房地产发展到今天，那些巨无霸公司年销售额都到5000个亿，您再看看您的公司是多少亿。不就是因为你一天到晚不着调，搞这个立体城市或者是写段子吗？当然，写段子我觉得是正经事，你还是多写点段子，多出点书给我们看一看，要么就好好盖房子，别搞立体城市啦，没戏的，不是那么回事。从逻辑层面到规律层面，再到执行层面，都不好落地。

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