思维固化对商业开发商而言无疑“作茧自缚”，商业地产大师赵旭州告诉你想要成功这三个秘诀缺一不可。

发布时间：2019-1-17 浏览次数：1351次

　　我们来看一看海花岛这些板块是怎么运营的：
　　第一，需要有固定居住人口。
　　它号称未来要有14万固定居住人口，实际上，我们知道到海南这种地方去买房子的人绝大多数是投资客，有一部分是分时度假，而且买他第一批房子的这些人，层级和消费能力没有那么高，买的都是便宜房。你想一想吧，他122个亿卖掉2万多套房子，平均一套房子就五六十万嘛，对不对，所以并没有那么高质量的群体。
　　另外，这个板块固定在那常年居住人会非常之稀少，它形成一种恶性循环。居住的人少，所以这些配套性商业就使用不起来，因为配套型商业做不起来，所以居住的人不方便就少，人口导入是个问题。
　　第二，需要非常漫长的培育周期。
　　整个儋州这个板块如果整体气势想起来的话，需要非常漫长的培育和培养时间，它现在是个生地。不要说儋州，就算是三亚板块，它的商业基本面也非常差。例如，美丽之冠大树酒店楼下面打算建高档商场，多少年了做不起声色，很难。做起来之后你会发现没有销售，千里迢迢那些商家来这个孤岛上做个生意，成本很高、战线很长、生意很淡，都是游客匆匆来，匆匆去，吃饭住宿这算是生意，其他的都不好。当然，后来海南岛要建设国际旅游岛等等，政策利好可是落到实处的时候对你自身微观有影响就很漫长。
　　第三，硬资产、重资产的运营。
　　例如，它有号称全世界最大的会议中心，那个大场馆能容纳非常多的人去开会，同时容纳几万人，大概是那种大手笔，还有一些场馆。我们就举个例子来说，就这种场馆类的运营，我们国家首都的鸟巢，2008年奥运主场馆，这个场馆一年维护基本成本要两个亿人民币。两个亿，你通常怎么运营呢，就租一些场地给赛事或者搞一些演唱会，如果能达到成本持平的话那已经就是奇迹了。
　　据说，杭州的黄龙体育广场能持平，略有盈余。在黄金地段，老场馆，一年365天有人搞小游戏、小活动，挣了一点小钱，剩下绝大多数时候都是落灰的。通常很少会见到体育场馆或者是会议中心能够满负荷运营，根本不太可能能够挣钱。消耗巨大，重型资产在那趴着、卧着，但使用率极低。更何况这个还是在海南的儋州，非常之偏，非常之僻，现在离热的那个，我认为至少十年以内热不起来。
　　第四，建立“搭建平台、整合内容、保驾护航”的运营思维。
　　里面有大量的商业、商业设施，包括商业街区、大型购物中心，谁来卖东西，卖给谁，你会去卖吗？许老板也许会说我有实力，我把这个砸起来以后一定有人跟我一起合作。但是据我所知，这种房地产开发起来的公司血统里头有一种强大的房地产思维，强大的包租公基因，他认为他自己就是一个房东，盖好了租给你，要给你收租，他没有搭建平台、整合内容、保驾护航的运营思维。不愿意沉下来去做运营，说白点这种公司愿意花重金去盖房子不愿意花一丁点的钱去培植运营、去招商，你问他愿意吗？
　　在那种地方招商，如果有一个人开商店要飞过去雇到工人，飞机飞过去在那个偏僻的岛上找一个地方生活下来、住下去，然后要投入货品装修，然后要开门接客，客在哪儿？在这种情况之下还要付给你租金，你也许会说租金我免掉了，给你多免一点，当然他不一定免多少。以我对他们的了解就是他们要收租，我给你房子当然要收租，在这种情况之下你会去吗？如果你是一个品牌商你会去吗？会有生意吗？
　　可是，就是在这样的前提之下，许老板以及他的恒大公司没有丝毫往运营的软性上做投入的动向。为什么这么说呢？我接触过，他的集团总部相关同仁也来请教过我们，就是不愿意在这上面花钱，还在谈租金多少钱，没有人愿意去租。固定人口没有，流动人口不见影，商业附加值、商业底蕴、商业未来都没有，卖什么？卖给谁？
　　所以很显然，它最大的问题在于之前没有导入商业运营的基因以及思维，到最后就变成两个矛盾。先有鸡还是先有蛋，做商业的人和所有这些功能设施就抱怨说，你看你这没有固定人口，流动人口又少。交了房的、买了房子的岛主就抱怨没有配套，什么东西都买不到，恶性循环。大家都认为先跳下去是个火坑，都不去，都在观摩。在这种情况之下，许老板纵然如此之大手笔他也没有在运营上花什么钱。
　　房地产思维，我现在要稍微花点时间聊，房地产思维的人，有一种白天种树晚上结果的思维。打广告舍得，为什么，打完他明天就能卖房子，对不对？盖房子舍得，为什么，房子盖出来就能卖了，它是净资产。可是运营短时间见不到效益，运营是在孵化和培植一个事业的成长，让它最后产生产能，有气场、有人了，有人了之后产生人的消费的效能然后才能见到价值，他没有度过这个，他不知道有多艰难。

•   上一篇：恒大海花岛未来该走向何方？商业地产大师赵旭州：海花岛你还有救，你的未来不是梦。
•   下一篇：赵旭州为恒大许老板出谋划策，海花岛唯有另辟蹊径或许还能谋得出路？