赵旭州工作室带你拨开传统产业地产的“迷雾”？——恩次方商业集团专题分析

发布时间：2018-6-11 浏览次数：2107次

　　产业地产，从释义来讲，是构建产业价值链的一体化平台，它以产业为依托、以地产为载体来实现土地的整体开发与运营。产业地产是一种将地产开发、产业发展和城市功能三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，包含了产业新城、产业园区、特色小镇及旅游项目等产品形态，并派生出了新型农业、高新科技、金融、电商、物流、文化、旅游、养老、居住、商业等多种城市功能。

　　而现实中的产业地产，究竟是怎样的一种存在呢？
　　为此，恩次方商业集团旗下智力中枢机构——赵旭州工作室，通过多年以来在商业地产领域的深耕广拓，为业界简要分析当下产业地产的现实处境与破局之道。

1、政府要政绩，企业要土地
　　产业地产多以政府的规划主导为核心，高举着“产业集聚发展”的旗帜，描绘着貌似“伟大光荣正确”的蓝图，动不动就上升到“国家战略”层面，产业地产或许只是政府的“一厢情愿”而已。因此，在产业扶持上政府也给予了很多特殊的补贴政策、激励政策。但作为产业地产的开发商而言，这些都无关痛痒，最关键的是能拿到大规模便宜的“土地”，这是很多房企开发商“支持产业发展”的最大动力。一时间，市面上出现了很多产业地产的畸形产物，那些擦边球式的产业园区，实际上就是郊区的工业别墅或者低配版的写字楼，通过简单粗暴的开发、卖房，万事大吉，至于后期的运营，乃至关于“产业”的培育，似乎并没有那么重要。
　　那么，作为产业地产项目的开发商，从拿地、开发到租售、运营，也难以得心应手。

2、理想很丰富，现实很残酷。
　　真正的产业地产，核心和灵魂都是产业，但作为房企转型的产业地产商们根本hold不住，无法真正切入产业，而从产业自身的运行之中获取的收益，多数难以平衡产业地产的开发投入。更有甚者，受限于政府对物业的强制约束，难以回笼资金，本来的如意算盘变成了画地为牢。
　　因此，产业地产最终的剧情往往变成了：披着“产业”外衣的“地产”。
　　这已然成为了政府、开发商、客户、民众人尽皆知的普遍现象。所以,开发商们也大可不必含羞带怯地回避自己跟“地产”有染，所谓“渡人先渡己”，如果你能够为实体经济做点实事，同时最好也为自己的荷包做点实事,在这两点的基础上为项目的“产业”本体做出点实事，那便是最好的结局了。
　　那么，在新的产业环境及商业需求下，传统的产业地产该如何打破僵局、冲破壁垒，发挥出更多元的功能与作用呢？

1、放低姿态，从“庙堂”到“江湖”。
　　传统的产业地产总是“闭门造车”，除了少数该产业的从业人员，普通民众被产业项目遥远地拒之门外，所以多数产业园区呈现出来的景象都是极度冷清。这些项目往往过于注重产业的“尊严”，而忽视了市场的基本规律与根本需求。因此，产业项目需要放低姿态，从“庙堂”走向“江湖”，以“接地气”的方式带动产业项目的发展。例如：航天科技园除了搞科研，也可以通过举办科普性的展览、增设体验性的项目，将航天的相关科技进行广泛地融合、运用、分享与传播；一些农业型产业地产项目，更应注重与民众的互动，通过体验生产过程、参观制作工序等环节来体现产业的核心价值，并可更好地实现营销转化。

2、延伸业态，打通产业上下游，多向发展。
　　在项目主导产业的基础上，打通产业上下游各类业态，多向发展，实现产品形态的多样化，营造更完善、更健全的产业生态链与生态环境。近年来，中国影视行业高歌猛进，影视类产业项目也因此遍地开花，在影视制作的主业基础上，打通上游的文化创意、广告传媒、教育培训等行业，开拓下游的观光旅游、休闲娱乐、餐饮住宿等行业，才能推动影视产业的繁荣发展，并实现项目自身的盈利与增值。
　　而恩次方商业集团去年操盘的四季鲜小镇项目，亦是如此。新疆四季鲜小镇原先定位是冷链食品物流园，实际上仅局限于食品批发市场层级。恩次方经过把脉剖析，巧妙破局：在“冷链食品”专业市场的基础上，进行“产业化”延伸，打通“舌尖产业链”上下端各类业态，上端延伸至食品加工器械、厨具餐具、酒店用品等食品相关批零业态，下端延伸至餐饮、休闲、娱乐等“高粘性”的生活体验业态，将“舌尖产业链、美食娱乐城”的打造作为新市场诞生的强势引爆点与核心竞争力，并以此巧妙填补了区域内该板块的空白。项目的成功复活印证了：这样的产业延伸，是“一站式”商业消费的需求，也是产业不动产升级进化的需求。

3、扩充功能，赋予观赏性、体验性及消费性。
　　产业地产不能锁定在纯粹的“产学研”阶段，还应赋予其更丰富的功能属性，其中尤为重要的便是观赏性、体验性及消费性。

　　观赏性：指的是在项目的建筑空间、场景氛围上的打造要特色化、主题化、差异化，用“颜值”来拉高“印象分”。无论是康养项目的生态景观、创意园区的工业风建筑，还是文旅小镇的仿古楼宇，都可以成为产业地产项目建筑的特色元素。不管是业主、商户还是民众，没有谁会欣然接受极度平庸的建筑。

　　体验性：指的是项目在产品设置上要结合产业主题开发出多元化的互动功能。相较于“观赏性”，产业项目的“体验性”显得更为重要，它能为项目强势导流，并将产业的理念在与民众的互动中交汇融合，推动产业的全面发展。龙泉青瓷小镇，除了进行青瓷的生产与研究，青瓷的制作技艺体验更是为小镇带来了大量的游客；武功山、武当山、仙居等地的小镇项目更是以康养、禅修、运动等体验性功能的打造引人入胜。

　　消费性：指的是产业地产项目的丰富的商业消费配套，包含了餐饮、休闲、娱乐、住宿、购物等多功能业态。一方面，这些商业消费配套的落地，将为产业项目提供基本的生活服务保障，能极大刺激商家的快速进驻；另一方面，带有产业主题属性的消费性商业，也已成为一种新的消费潮流，文化创意园区里的咖啡屋、田园综合体里的农家菜馆，尤其是由港口农贸市场华丽蜕变的“渔人码头”，更是产业地产一种因地制宜、破茧重生的典型案例。

　　在产业地产的整个体系框架中，开发商能够创造三种价值：首先是通过产业规划、产业引导、产业孵化、产业承载、产业服务、产业金融、产业投资、产业运营等创造产业的价值，其次是通过载体建设、园区开发、园区运营以及由此产生的外部效应创造区域价值，最后也是最重要的一点，就是通过这些开发、建设、运营、服务，形成可以盈利的经营模式，创造自身的经营价值。

•   上一篇：恩次方集团专题浅析三四线城市小型购物中心“特色化”发展之路
•   下一篇：赵旭州工作室痛析购物中心主力店“失灵”现象——恩次方商业集团专题分析