四五线城市商业地产开发路在何方？恩次方集团总裁赵旭州剖析与探索全国四五线城市商业的现状与发展

发布时间：2018-5-14 浏览次数：2234次

　　近年来，随着四五线城市经济的日益发展，众多知名房企纷纷将战略目光投向了四五线城市，引爆四五线城市开发热潮，形成商业地产扩张新“蓝海”。
　　开发商选择下沉四五线城市固然是相中其广阔的市场前景、较低的开发成本及地方政府的优惠与支持。即便如此，随之而来的挑战，也不容小觑。作为顾客接触面最深、最广的社会实践性学科，商业地产的整体操作着实令许多缺乏底层作战经验的开发商一筹莫展。
　　那么，我国当前的那些四五线城市究竟存在着怎样的现状与挑战？缺乏商业地产作战经验的房企开发商，又该如何决策与发展呢？
　　2018年5月11日，恩次方商业集团总裁赵旭州赴江苏盐城，以建湖县的综合体项目为例，为全国四五线城市大量商业项目的现状与发展进行剖析与探索。

商业进程滞后，供给“青黄不接”
　　四五线城市的商业进程大都处在“老商业街+社区底商+传统百货超市+小型购物中心”阶段，以满足基础刚性需求为主，大型集中式公共商业空间缺失。在城市化进程加剧、国民经济增涨形势下，传统、老旧的集中式商业逐渐衰退，新的共享型、体验型商业空间仍未诞生，城市整体缺乏新的商业供给侧来满足新的商业需求。
迷信“品牌效应”，强行“抱大腿”
　　四五线城市集中式商业的开发商，许多是首次“试水”商业，经验空白。于是乎，不少开发商开始需求外援，一味地将希望寄托于“品牌效应”，让厚利强行“抱大腿”：幻想通过大型商超、百货、影院的引进来吸纳客流、缔造旺场；或者通过联手红星美凯龙、居然之家等家居卖场来提升档位，并实现快速脱销。
　　殊不知，“抱大腿”也有陷进：首先，“抱大腿”需要让利，因此要控制好“抱大腿”版块在整体物业中的占比，需要确保这一部分的让利能从剩余自持部分的溢价中平衡回来，就建湖项目而言，10万方的总体量就有5万方让利给红星美凯龙，无异于“为别人做嫁衣”，实不可取；其次，利用“品牌效应”来快速带动销售、回笼资金无可厚非，但就长期可持续经营而言，则应摒弃“主角光环”，从实际需求侧与业态功能出发，实打实地研究适销对路的商业产品，就建湖项目而言，红星美凯龙的家居业态基于消费时间短、消费频次及粘性低等特性，并未能真正推动优质商业生态的构建，而商业体验化的大背景下“超市”这一曾经的“主力”也逐渐式微。因此，简单粗暴地“抱大腿”得来的盛况也终将会是“昙花一现”。
过于保守，缺乏创新意识
　　创新的代价巨大，所以谁都不愿做“第一个吃螃蟹的人”，因此当我们提出一个新的理念的时候，开发商总是寻求“对标”，恨不得摆出一百个案例去说服，但当这一百个案例都形成的时候，那还叫创新吗？
　　开发商处于不敢创新和不甘现状的纠结之中，该如何破局？其实，世界上本就没有绝对意义上的创新，有的只是改良、引进、勾兑、混搭，这些都是“微创新”。不要过于保守，也不要太过冒进，如果创新一步可能会超脱现实，那么就创新半步即可。商业地产的创新，指的是在尊重商业基本常识与规律的基础上进行因地制宜的有机结合，在核心板块上进行补充性创新、微创新。成都太古里的中西合璧建筑、深圳海岸城的双首层结构、宜家及山姆的工业风场景，哪怕是超市百货的联营模式、专业市场的业态集群效应、甚至于文旅项目的IP植入，这些都能成为创新的启发，当然绝非照猫画虎。
忽视商业基本常识与规律
　　何谓“基本常识与规律”，简单来讲，关闭电脑页面时鼠标一般放到右上角，报纸一般从左上角的报眼开始阅读。
　　放到商业地产上，其基本常识与规律包含了入口明显、动线清晰、停车方便、空间舒适等关键要素，甚至于客服台在一楼入口或中庭、母婴室跟洗手间相邻等基本细节。而四五线城市商业地产的开发商很多都缺乏这些最基本的认知与判断。

　　那么，四五线城市在商业地产的整体开发操作上，又存在着怎样的挑战呢？总的来讲，对开发商首脑而言，商业地产的战略定位需从时间、空间、内容三个维度进行综合决策。
时间
　　时间的进程，指过去、现在和未来。过去是怎样的现象？现在面临怎样的矛盾与空白？未来会有怎样的需求？这些都是作为开发决策者需要思考并解决的认知性问题。
　　就房地产行业而言，2000年前后是国内小高层电梯房的起步时期，当时售楼的最大障碍是电梯的使用寿命、安全系数及停电时需要走路等“电梯”相关问题。这些现在看来完全不是问题的问题，在当时却是最主要的问题，但中国的房地产行业并没有因此而止步，谁都无法阻挡历史发展的车轮。对于需求，我们需要看的，不是过去，也不是现在，而是未来。
　　在苹果等智能手机问世之前，通过市调，人们对手机的未来需求主要以更好看、更耐用为主，而当这些智能手机握在人们手中的时候，人们才突然意识到，原来手机还能如此的智能、魔幻，社会上手机的拥有率更高了，这便是“增量”。而商业亦是如此，并不是人们不需要更好的产品，而是因为更好的产品还没被呈现出来。
　　纵观全国，四五线城市过去积存的大量街铺底商均属散兵游勇、不成体系，传统的百货超市也已过气淘汰，在新的时代背景下，新的共享型、体验型商业空间将会成为新的需求，未来城市的商业也将朝着这个指向疯狂发展。
空间
　　空间的游戏，指“高、宽、深”的三维空间。讲究的是建筑空间的丰富度与多元化，通过风格迥异的建筑场景、科学舒适的商业动线、通透的采光、齐全人性化的配置设施、恢弘大气的公共区规格等基本要素的科学融合，为广大客户群体搭建消费商品、消磨时光的购物体验场景空间。
　　四五线城市商业综合体，多为传统商超及百货结构，建筑单调乏味，同质化严重，逐渐形成审美疲劳。个别做得较好的新建购物中心，也是延用标准模式，风格缺失，充其量只是达到了“舒适”，而未能突破常规，实现差异化，制造“新、奇、特”场景。
　　因此，要想在四五线城市的商业存量与增量中脱颖而出，就必须注重建筑风格上的创新。建湖项目位于城南新区，区位的发展形势迅猛，几年内将会有大量综合体纷争市场。因此，需在建筑上未雨绸缪、想先一步，打造与未来几年的竞品项目形成强烈差异化的建筑场景空间，可以场景主题性强、装修成本低、可塑性强、应用灵活度高的“工业风”为建筑风格，引领建湖商业潮流，打响城南新区商业变革的“第一枪”。
内容
　　内容的供给，指商业的业态构成。现阶段四五线城市的商业基本处在满足基础刚性需求阶段，个性化及品质型商业缺失，这就导致了当地有消费能力与消费需求的客群向周边更高级的城市外溢。譬如东北的灯塔市，属于辽阳市管辖内的一个县级市，距辽阳仅20公里，距沈阳也就40公里，因此，在灯塔当地商业滞后、供给不足的前提下，区位的便利极大地瓜分了本地的大量客群。
　　主流的城市综合性商业，在业态组合上基本大同小异，超市、零售百货、影院、餐饮、休闲、娱乐、儿童等各类业态均衡分配，而四五线城市的商业综合体，体量基本不大，若依主流的业态分配原则，则各业态均不成规模、毫无优势。因此，四五线城市的商业综合体开发，反而要有“你是主战场、我是后花园”的角色定位，走“非主流”业态“偏科”配比，将餐饮、娱乐、儿童等某一主题“做精、做深、做透”，塑造这一主题业态的核心竞争力与标杆效应，打造成区域内该类消费的首选目的地，形成集聚效应，营造整体商业生态系统。

　　对于四五线城市商业不动产项目的战略决策与操作方法，与发达城市绝不可一概而论。恩次方商业集团通过广泛四五线城市的横向操盘实践沉淀，萃取出丰富的操作方法与理论精髓，旨在于为业界提供最真实、最靠谱的分享！

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