2017年恩次方商业集团深入全国100多座城市，战略谋划300余个项目， 完成128个项目咨询策划、招商运营， 探索剖析商业地产行业发展趋势、推动“商业供给新生态系统”持续进化

发布时间：2018-2-11 浏览次数：2973次

　　2017年，中国商业不动产行业龙腾虎跃、风起云涌：
　　1、房地产调控“商改住限购政策”出台，今年调控苗头开始转向商业性质用房，全国各地陆续出台“商改住”限购政策。3月26日，北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途；随后不到一个月时间内，三次加码调控。除了北京，上海、广州、成都都进一步出台商住房调控政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途，并对项目产品的开发、销售等方面作出了严格的限定。从目的上看，旨在降低房价，而诸如北京燕郊房价“跳水”验证效果。反观这轮“商改住”，对公寓、写字楼有效，但对购物中心的影响不大。
　　2、互联网巨头纷纷跨界房地产，京东拟打造“大地时代”服务平台，支付宝举办“中国放心公寓联盟发布会”，苏宁入股恒大，苏宁控股集团与恒大地产集团将在商业物业定制、基建物资的供应链及金融服务、智能家居与智慧物业服务、房产销售的O2O模式创新等方面开展全面合作......互联网企业布局房地产市场，意味着国内购房新模式出现了，租赁行业也将掀起一番热潮。在政策引导下，长租公寓成为房地产开发的风口。
　　3、商业地产并购、调整增多，比如融创438.44亿元收购万达13个文旅项目的91%股权、万科收购瑞安集团重庆天地项目79.2%股权、保利地产收购中航九悦荟，并更名为保利中航九悦荟等。同时，市场的快速迭代，催生传统商场改造升级，不少已开业项目或更名、或调整、或转型。2017年以来，经过9个月调整后重开的万达广场备受好评，承载老上海人记忆的第一百货以全新面貌回归南京东路商圈，宁波奉化银泰城、常德步步高广场、泉州中骏世界城新馆、福州东百中心、南京金鹰湖滨天地B区、潍坊世纪泰华广场等都是调整、改造后重新开业的项目。从某种意义上说，如今的购物中心更像一个社交或者休闲娱乐空间，这变化源于消费升级的加快。随着社会收入、生活水平普遍提高及消费群体的年轻化，人们对于消费的要求已从物质享受逐步转向服务及体验享受，国内购物中心亦在体验式消费大趋势下积极开始了转型之路。而并购案的增多，尤其是一些专注线上的电商企业触角线下，并购线下实体商超，更能反映出不管是企业还是资本家，都还比较看好商业。
　　4、商业轻资产提速，广西北海万达广场、江西南昌西湖万达广场、河南新乡万达广场、上海颛桥万达广场、义乌佛堂宝龙广场、青岛新城吾悦广场等轻资产商业相继在2017年开业。以万达集团、红星商业、宝龙地产、大悦城地产、新城控股、保利商业、华润置地、凯德商用、绿地控股、光大安石、星河商置、九方、世纪金源等为代表的名企纷纷开启商业地产轻资产化转型。王健林宣布万达彻底告别房地产，大张旗鼓“瘦身，变现，收缩，退出”。与重资产开发相比，轻资产的运营一定程度上规避了资金风险，转而只负责设计、建造和招商运营。在当下不少房地产开发商面临资金负载重的问题，这种“去重就轻”的做法，备受其青睐。不过，转念一想，轻资产运营，也意味着丧失了诸如租金收入等增值空间。
　　5、商业综合体数量与体量再度增长，2017全年新开大型商业体超300个，与2016年相比，数量略微增加、市场集中度增加。且涌入了不少明星项目，诸如34万方的世界之花假日广场、36万方的苏州中心和深圳壹方城、50万方的南京金鹰世界和扬州金鹰新城城市中心。体量增大，一方面体现了行业市场信心充足，另一方面也存在资源利用不充足、坪效低的风险。
　　6、产业地产逐渐趋于多样化、成熟化，2017年，产业地产的资本化、金融化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的灵活利用，对智慧互联的不断深化，对文旅康养的融合拓展，对平台圈层的构建成型，让产业地产领域逐渐成熟，走上一条和以往地产行业迥然不同的崭新道路。国家战略层面，雄安新区、粤港澳大湾区、华夏幸福固安工业园区PPP项目等新名片足见产业发展方兴未艾。
　　7、奥特莱斯规模与效益并举，实现跳跃式发展，2017奥特莱斯20强总销售额高达409亿。上海百联奥特莱斯以45.8亿元蝉联3年冠军，上海佛罗伦萨小镇、郑州杉杉作为后起之秀，势如破竹，在开业后的首个完整年，便分别以年销售18亿元和12.5亿元挺进全国20强，成为10亿元俱乐部的“VIP会员”。

　　2017年，在中国商业不动产行业轰轰烈烈的转型升级时期，恩次方商业集团坚持以“让商业繁荣不息、让地产价值倍增”为使命，以推动“商业供给新生态系统”的持续进化为愿景，深入全国，开疆拓土。
　　这一年，恩次方商业集团考察团队与商业运营团队的足迹遍布全国100多座城市，为300多个商业项目进行战略谋划，咨询策划、资源输出、招商运营的项目数量达128个，其中三四线城市占比较多，项目数量达80多个。
　　2017年，恩次方商业集团考察团队咨询与运营的项目中，商业体量超过10万平方米的项目96个，占比75%。其中，城市综合体和奥特莱斯共58个，占比45%；大型产业不动产项目45个，占比35%.

　　现将部分项目案例汇编成册，并从项目开发模式、经营模式、创新渠道等，多层次多角度透析当前商业地产行业特征以及发展趋势。
　　恩次方以其操盘部分项目为例，为业界简要总结了项目定位策划、招商策略、运营管理各个层面的一些技术手法，与大家同谋划、共成长，一起共享商业地产发展的成果。
1、搭台唱戏——巧立名目、刺激招商
　　项目的战略定位与业态规划必须精准，通过对当地商业供给侧的辩证分析，挖掘短板，需找突破，并整合政府等各方资源，联动互通，形成强劲支撑，体现项目硬实力，拔高项目调性，刺激商家及民众信心与热情。
　　淄博周村商业进程滞后、经营意识保守，盛世活力城前期招商推动缓慢，在联合政府打造“淄博印象美食城”的政策出台后，商家群情汹涌，在选铺开始的短短3个小时，160席铺位被363家商户争相抢驻。可见，招商方式五花八门，而招商的“制高点”与“动员会”至关重要，谁能搭建共赢的平台、激发商户的欲望，谁就能把控商机、赢得市场。

2、放水养鱼——先做人气、再做生意
　　商业地产的招商，必须以市场经济为依据，条件优秀的项目租金必定不菲，而对于自身条件较差的小项目，在招商上就必须让步条件、让利商家，先盘活项目、做旺市场，再考虑利益的最大化。
　　如同新疆乐活小镇，地段偏僻、人气冷清、同行竞争激烈，纵使免租3年也难奏效，而在恩次方操盘后调整方针，联合政府以“大众创业、万众创新”为主题打造“乐活（创业）小镇美食街”。此举一出，反响强烈，60天内100家餐饮满场开业，并持续火爆经营。而其联营收益，远超常规的租金收益，甚至超越了当地商业平效的最高峰。因此，商业招商不能一味看重眼前利益，必要时刻需有“舍得”精神。

3、标新立异——升级改造、革旧创新
　　在商业存量巨大、竞争激烈的今天，商业更新换代的速度超乎想象，唯有在场景空间上、业态内容上进行不断的创新与升级，方能塑造项目的核心竞争力。购物中心的创新模式已经司空见惯，而传统专业市场该如何进行创新呢？昌吉富美家居建材城就是传统专业市场，2期项目如何定位将决定该片区未来的整体发展命运。
　　恩次方通过30天调研剖析、精准定位：在家居的主题上，融入了“快时尚折扣+创意体验”的理念，打造以“家文化”与快时尚风格融合的环境场景为风貌，以快时尚家居折扣为核心，以家装创意体验集合馆为创新驱动，以餐饮娱乐、精品酒店、商务办公等为配套的一站式“快时尚折扣+创意体验”家居购物中心。以“家装创意体验集合馆”为客流引擎，与客户之间形成消费粘性高、体验互动深的消费习惯，改变传统家居市场人气低、客流量少、逛街频率低的经营现状。这既是恩次方在家居专业市场创新的一小步，也是“商业供给新生态系统”持续进化的一大步。

4、承上启下——产业升级、业态延伸

　　近年来，商业地产已由“粗放型”向“精细化”转型，客群圈层与业态联动变得更加紧密。湖北金港•商谷项目围绕“激情狂欢不夜城、城市休闲会客厅”主题进行业态规划，涵盖餐饮娱乐、时尚购物、家居生活体验馆、O2O2O智慧城市、890文化科技园、孵化基地、创客空间等核心版块。这样的定位，在9月23日的签约盛宴上得到了100余家国内外品牌商家的热烈响应。
　　新疆四季鲜小镇则在“冷链食品”专业市场的基础上，进行“产业化”延伸，打通“舌尖产业链”上下端各类业态。上端延伸至食品加工器械、厨具餐具、酒店用品等食品相关批零业态，下端延伸至餐饮、休闲、娱乐等“高粘性”的生活体验业态，将“舌尖产业链、美食娱乐城”的打造作为新市场诞生的强势引爆点与核心竞争力，并以此巧妙填补了区域内该板块的空白。这样的产业延伸，是“一站式”商业消费的需求，也是商业不动产升级进化的需求。2万平的美食娱乐城，也在短短的2个月内招商满场，喜迎开业。

　　2017年，业界大张旗鼓、恩次方战绩斐然。展望2018，中国商业不动产行业将会呈现怎样的发展趋势呢？
　　一、中产阶级成实体消费新势力，中产阶级对消费品的质量及服务有更专业化的要求，而且对美感的要求提到了与实用价值相等甚至更高的地步，中高档消费将成主流。
　　二、“体验式”在商业的渗透将会越深，回归商业内核，构建新型消费场景。通过场景营造，让消费者参与进来，建立消费者的忠诚度和依赖性，从而拉动项目的客流和销售。
　　三、小城市商业潜力将会迎来大爆发，商业地产标杆企业继续拓疆，在为当地商业整体进程带来飞跃提升的同时，也将对当地一些小型购物中心形成新的碾压。
　　四、新零售持续崛起，线上巨头继续瞄准线下发展，盒马鲜生、永辉超级物种、京东生鲜苏鲜生等大佬纷纷试水，掀起了一股线上线下一体化运营的升级浪潮，而这种新零售的形式将会愈演愈烈。
　　五、大数据在商业地产的应用将更广泛，大数据可以让商业地产行业更加透明，分析出购物中心的客群、品牌喜好度、动线是否合理、业态配比是否合适，最后达到节省成本的目的，也缩短了商业调改的时间，从而提高管理效率，并实现个性化定制与精准营销。
　　六、商业边界泛化，愈发注重“以人为本”。互联网的发展渗透，已经潜移默化地影响了消费者的思维模式和行为模式。商业的打造必须从有边界的场所中心模式，转向无边界的用户中心模式，才能适应新的需求市场。打开传统观念里对业态、品牌、线上线下关系的想象，从用户角度出发，以最集约化的方式满足人的需求。

恩次方商业集团商业不动产智库事业部
2018年2月10日

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